Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретение жилья – всегда непростой, длительный процесс, требующий подготовки, времени и усилий. Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке без рисков, проблем возможна, если заранее учесть все нюансы. Прежде чем остановить выбор на конкретной жилплощади, нужно убедиться, что она полностью подойдет для вас, вашей семьи. Предварительно важно проверить «юридическую чистоту» - наличие документов, их соответствие нормативным требованиям, отсутствие долгов.

Вторичный рынок предлагает жилье, у которого раньше были проживающие там хозяева. То есть, такие квартиры продаются, как правило, с отделкой, сантехникой, кухонным оборудованием. Они могут находиться в зданиях, построенных сравнительно недавно (после 2000 года), или старом фонде, возведенном с советских времен.

Плюсы и минусы такой покупки

Квартиры на вторичном рынке отличаются от новостроек, во-первых, более доступной стоимостью. Есть и другие преимущества:

• Дом полностью построен, функционирует на законных основаниях. То есть, не нужно дожидаться завершения стройки, сдачи в эксплуатацию, получения ключей, подключения коммуникаций.

• Обычно – готовый, пусть минимальный ремонт. Следовательно, можно сразу заезжать и жить.

• Дом заселен, поэтому жильцов легко расспросить о недостатках, окружающем районе, инфраструктуре.

Есть также минусы. Так, со старым жильем, у которого раньше были хозяева, проще провернуть мошенническую схему (например, продать с долгами).

Интересный факт! Здания старого образца нередко отличаются устаревшими коммуникациями, протекающими трубами. Планировка может оказаться неудобной, ранее сделанный ремонт – непрофессиональным.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Какие квартиры предлагает вторичка?

Один из основных критериев, по которому выбирают жилье – тип постройки. Бывают:

• Сталинки. Время стройки - 50-е годы прошлого века. Однушки 40 м2, двушки – 55, стандартный метраж кухни – до 9. Высокие потолки, достигают 3 метров. Большинство сталинок находится в центральных частях городов.

• Хрущевки. Возведены 1957-1974 гг. Как правило, это пятиэтажки без лифтов, панельные, блочные или кирпичные, с маленькими кухнями (около 6 м2). Относятся к эконом-категории.

• Чешки. Здания, построенные по чешскому проекту. Панельные, редко кирпичные девятиэтажки, могут иметь помещения на 3-4 комнаты с балконами, оснащаются лифтами, мусоропроводами.

• Малосемейки. Напоминают чешки, но квартиры здесь – только однокомнатные, по 6-10 на каждом этаже.

Существуют также спецпроекты – дома с улучшенными, оригинальными планировками. Такими считаются, например, шестнадцатиэтажки с просторными кухнями, лоджиями, балконами.

Категории недвижимости

Кроме типов домов, существуют категории, по которым определяется состояние, комфортность жилплощади. Так, выделяют:

• Низкокачественные. Это квартиры под ремонт либо не оснащенные всеми удобствами. Там могут отсутствовать вода, центральное отопление, канализация. Сюда относят квадратные метры в трехэтажных, дореволюционных домах, к примеру, барачного типа.

• Стандартные. Такой недвижимостью, обычно небольших габаритов, со смежными кухнями и комнатами, богаты постройки до 16 этажей.

• Улучшенные. Это раньше считающиеся прогрессивными, современными типовые 9-этажки в спальных районах, где есть изолированные помещения, подсобки.

Последний вариант – элитные – чаще предлагаются девелоперами новостроек. Сюда относятся площади в домах, построенных по спецпроектам с дополнительными удобствами, вроде охраны (консьерж-сервиса), подземной парковки.

Где найти?

Сегодня, когда интернет доступен почти каждому, найти жилье несложно. Можно даже не прибегать к услугам риэлторов, ведь их работа дополнительно оплачивается. Если есть время смотреть объявления и ездить по объектам, стоит заняться этим.

Важно! Проверьте авторитетность интернет-ресурса. Посмотрите, как давно он работает, настолько разнообразные варианты предлагает. Посмотрите на местных форумах отзывы предыдущих покупателей.

Дополнительно к интернету можно воспользоваться специальными газетами по покупке-продаже недвижимости, смотреть объявления на досках рядом с домами, остановками общественного транспорта.

На что обратить внимание?

Собираясь покупать квартиру, человек уже знает, на какой бюджет рассчитывает, сколько комнат необходимо, предпочтительный район. С семьей нужно обсудить желаемый этаж (если верхний, тогда целесообразно наличие лифта), инфраструктуру (присутствие поблизости детского сада, школы, торгового центра, больницы). Не лишним будет уточнить, какой общественный транспорт здесь ходит и как часто.

Выбрав подходящий вариант по объявлению, потенциальный покупатель связывается с продавцом и договаривается о встрече с целью осмотра жилья. Покупать без него нельзя, ведь только своими глазами можно увидеть изъяны.

Во время осмотра обращайте внимание на:

• район, где находится дом, отдаленность от места работы;

• инфраструктуру – присутствие рядом детских площадок, парковочных зон, торгово-развлекательных центров;

• состояние многоквартирного дома, чистоту лифта, подъезда, лестничных клеток, оснащенность (домофон, внутреннее и внешнее освещение);

• состояние квартиры (давность, уместность ремонта, качество отделки, законная или незаконная перепланировка, коммуникации);

• документы – паспорт владельца, подтверждение его права на владение жилплощадью, правоустанавливающие бумаги по перепланировке, технический паспорт.

Важно! Если жилье сдавалось в аренду, нередко его состояние оставляет желать лучшего. Потому подобные вопросы лучше уточнять заранее, иначе вскоре неожиданно придется менять коммуникации.

Проверка юридической чистоты

Рынок вторичного жилья облюбовали мошенники. Они используют разные способы, чтобы обмануть покупателя, заставить купить жилплощадь с долгами, неузаконенными перепланировками, неправильно оформленную. Здесь спасет проверка «юридической чистоты» - она позволит убедиться, все ли в порядке с документами.

Первым делом, запросите у владельца бумаги, подтверждающие наличие права собственности, например:

• дарственная;

• свидетельство о получении наследства;

• договор купли-продажи;

• рента или мена.

Иногда продавец может показать решение суда, вступившее в силу. Внимательно осмотрите бумаги. Везде должны стоять подписи всех сторон. Наличие печатей подтверждает подлинность.

Теперь интересует выписка из ЕГРН. Ее предоставляет продавец. Можно запросить самостоятельно, указав физический адрес или кадастровый номер недвижимости. Выписка предоставляется территориальным управлением Росреестра по письменному заявлению. Доступен и портал госуслуг либо официальный сайт ресурса.

ЕГРН содержит всю информацию по жилым объектам, начиная с 1998 года. Там указаны факты перехода собственности, запреты, аресты, судебные споры. Если есть последние, смотрите сроки. На протяжении трех лет любые сделки с жилплощадью могут признать недействительными. Потому конфликты с незавершенным сроком давности (меньше, чем 3 года) способны превратиться в проблему. Законное право владения подтверждает решение суда.

Должен насторожить факт частой перепродажи, или случаи, когда квартира надолго оставалась пустой без жильцов.

Если объект старый и в ЕГРН не зарегистрирован, значит, все в порядке. Это окончательно подтвердит Департамент жилищной политики по обращению.

Теперь нужно посмотреть договор. Интересуют условия, способные привести к его расторжению. Если таковые есть, узнайте, выполнялись ли. Посмотрите дату ввода документа в действие. Стоит задуматься, если человек любой ценой хочет избавиться от подаренной квартиры – может, она связана с темными историями.

Продавец должен показать технический паспорт и разрешительные документы, если проводились перепланировки жилья.

Важно! Отдельные работы, связанные со сносом несущих перегородок, переносом мокрой зоны или жилой на газифицированную кухню, не могут быть узаконены. Избегайте квартир, где выполнены подобные мероприятия.

Обязательно проверьте подлинность личности самого продавца, ведь он может сбывать чужую жилплощадь. Документ, подтверждающий личность, проверяется через сайт МВД либо территориальный орган. Когда вместо владельца действует представитель, должна быть доверенность, заверенная нотариусом.

Оформление сделки

Если обе стороны все условия устраивают, сотрудничество завершается заключением договора купли-продажи, получением продавцом денег и передачи ключей новому собственнику. Получение последним права на жилье подтверждает выписка о госрегистрации из ЕГРП. Обе стороны получают экземпляры договора купли-продажи. Сделку лучше совершать при участии нотариуса, частного или государственного.

Решение о комплексном ремонте лучше принимать уже после того, как сделка совершена или передан задаток. Возможно, на этапе договора удастся снизить цену, если квартира не в лучшем состоянии. Тогда получится сэкономить и потратить больше на ремонт. А специалисты хорошей компании (положительно зарекомендовавшей себя на строительном рынке) выполнят все работы оперативно, чтобы ваш переезд состоялся как можно быстрее.