Рефинансирование ипотеки для ИП – теория и практика

Типичная ситуация: кто-то работал по найму, взял жилье в ипотеку. Потом решил открыть свой бизнес, зарегистрировался, как ИП. На фоне снижения процентных ставок, почему бы не рефинансировать старый кредит, но уже, как ИП. И вообще – возможно ли такое на практике? Ответим да, возможно, но потребует усилий.

Статья разделена на два раздела: первый (теоретический), или предварительные действия для получения рефинансирования, второй (практический), где описан процесс получения рефинансирования.

Как правильно подготовиться к рефинансированию ипотеки для ИП?

При всей привлекательности идеи отдать старый кредит за счет нового, то есть путем рефинансирования, возникает несколько вопросов.

«Скользкий» момент в том, что придется брать новый кредит, имея в активе старый. Да, понятно, что этот старый кредит будет закрываться за счет нового. Но, может быть, лучше трезво продумать теперешнюю ситуацию и перспективы.

Ответим себе на вопросы:

• сколько осталось платить по прежнему кредиту;

• какова примерная стоимость жилья на сегодняшний день;

• по времени – какой есть срок для погашения кредита;

• каким способом и из каких средств я смогу выплачивать остаток по кредиту.

После оценки текущей ситуации обязательно ответьте на вопрос: зачем мне рефинансирование?

Если бизнес развивается успешно, поставщики доставляют продукцию, товары, материалы, клиенты вовремя оплачивают, то погасить прежний кредит вполне реально за счет заработанных средств. Но если вектор склонился в пользу нового кредита, возникнут дополнительные трудности.

Первая – условия одобрения банком отличаются для ИП и обычного гражданина.

Вторая – пристальное, иногда чрезмерное внимание банков к заемщику.

Это повлечет за собой больше времени, сил и энергии, чем предполагается.

Особенности рефинансирования для ИП

Предприниматель, который подаст заявку на новый кредит, столкнется с некоторыми неожиданными моментами для себя. Если обычный гражданин, беря кредит, предоставляет лишь пакет документов, то к ИП банки уделяют пристальное внимание.

• стаж работы ИП. Если он более полугода, это несомненный плюс, если менее, могут отказать на этапе подачи заявления;

• условия рефинансирования могут отличаться для ИП;

• нельзя ориентироваться на ставку ЦБ или среднерыночную, так как для предпринимателей работники банка назначают индивидуальную ставку.

Важно! Будьте готовы увидеть увеличенную ставку по сравнению с ипотечными для обычных граждан.

Банки обращают внимание на такие детали, как выбранная система налогообложения, есть ли созаемщики (и какой у них доход), регулярно ли подается отчетность в финорганы. Проверка будет всесторонней, поэтому заранее надо готовиться к любым неожиданностям. Могут задавать вопросы о «белой»-«черной» бухгалтерии и т.д.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Что делать ИП для правильного выбора банка?

Даже если полностью подготовиться, не факт, что выбранный банк окажется лучшим среди остальных. Эксперты рекомендуют заранее изучить банки, их ипотечные программы для предпринимателей, сверить текущие ставки. При этом не забывать о расчетах на ипотечном калькуляторе по будущему рефинансированию.

Самостоятельно собрать такой массив информации очень трудно, особенно при полной занятости своим бизнесом. Вот несколько вариантов, как упростить жизнь перед выбором рефинансирования:

• обратиться за консультацией в обслуживающий банк. При этом узнать, сколько времени рассматривается заявка на новый кредит;

• привлечь брокера, который прекрасно ориентируется на ипотечном рынке и сможет быстро подобрать хороший вариант;

• попросить знакомых, друзей, родственников собрать данные.

По итогу у предпринимателя должна быть полная картина о выбранном банке, условий кредитования, ставках, сроках рассмотрения заявления. Как видим, подготовка к рефинансированию - хлопотное занятие именно из-за огромной предварительной работы, которую необходимо сделать.

Почему отказывают?

Основная причина отказов ИП со стороны банков – невозможность проверить легальность получения доходов ИП. Они могут ориентироваться только на статистическую информацию, вот чем вызван такой скрупулезный перечень нужных документов. Актуальным показателем является хорошая кредитная история заемщика, как ИП, в другом банке.

Важно! Если по старому кредиту накопились долги или есть просрочки, наивно надеяться на положительное решение по рефинансированию.

Получение рефинансирования на практике

Допустим, предварительный этап пройден, банк выбран. Настало время для следующего шага –сбора пакета документов, подачи заявления.

Предпринимателю на заметку

Необходимые документы для рефинансирования ипотеки:

• копия паспорта;

• копия справки о составе семьи;

• декларация о погашении налогов;

• свидетельство о регистрации и другие документы, подтверждающие ИП;

• копии бухгалтерской отчетности (документы предоставляются в зависимости от системы налогообложения);

• документы о праве собственности на жилье.

Далее подается заявление, в котором отображены параметры рефинансирования кредита по ипотеке. К параметрам рефинансирования относится (в том числе) способ погашения. Возможны два варианта:

1. Аннуитетный, то есть зафиксированная сумма ежемесячных отчислений.

2. Дифференцированный, то есть постепенное уменьшение суммы выплат ближе к окончанию сроков.

Проверка обычно занимает от 2 дней до 2-х недель.

Если заявление одобрено, предприниматель производит следующие действия:

• вносит авансовый платеж, а также показывает, что на счету имеется сумма от 15 до 45 % стоимости имущества;

• заключает договор страхования жилья за свой счет;

• согласовывает с банком график платежей.

После этого банковская организация перечисляет на счет ИП необходимую сумму.

Важно! По закону ФЗ-102, ст. 10 ипотечный кредит заемщик регистрирует самостоятельно в Росреестре. Это делается через сеть Интернет либо личным посещением отделения.

Простой дополнительный способ погашения ипотеки

Напоследок поделимся одним оригинальным способом погашения ипотеки вместо рефинансирования. Если приобретается жилье (отдельная квартира), ее можно сдавать в аренду. Разумеется, сначала делается комплексный ремонт силами компании-подрядчика. Арендная плата покрывает ипотечный платеж, оставляя свободными средства, которые можно пустить на развитие своего бизнеса.

Важно! Даже в начале кредита арендной платы достаточно для перекрытия основного платежа.

Пример. В январе 2019 года ИП куплена квартира в Санкт-Петербурге за 3,6 млн рублей. Ставка по кредиту 12 % годовых, срок 20 лет. Платежи дифференцированные, допускается досрочное погашение.

Как видно на примере расчетов, обязательный платеж составил 15153 рубля в месяц. Однокомнатную квартиру с евроремонтом в Санкт-Петербурге можно успешно сдать за 20000 рублей и более (с коммунальными платежами). То есть этот вариант выгоден более, чем рефинансирование, ведь арендная плата может с годами увеличиваться. И к тому же не надо переплачивать за кредит, а это более 4 млн рублей за весь срок.

Но многое зависит от состояния квартиры, поэтому комплексный ремонт можно считать не затратами, а инвестициями в будущую отдачу. Почему мы делаем упор на ремонте силами компании, а не частников?

Этому есть веские объяснения:

• владельцу важно качество, ведь от состояния квартиры напрямую зависит величина арендной платы. Компания работает по договору и гарантирует качество услуг;

• такой фактор, как скорость ремонта. Поскольку владелец заинтересован как можно быстрее сдать квартиру, чтобы она приносила доход, он не может полагаться на случай. Панацеей является компания-подрядчик, которая делает ремонт поэтапно и в оговоренные сроки. У частников подобная пунктуальность невозможна;

• стоимость ремонта. Компания дает зафиксированную стоимость квадратного метра и не меняет ее до конца ремонта. Частные бригады подобной честностью не страдают, стараясь нажиться при любом удобном случае – на внезапных закупках, непредвиденных расходах и т.д.

Учитывая только три этих фактора (а их намного больше) в ситуации с ипотекой, договор с компанией-подрядчиком по ремонту нам представляется почти идеальным. Если, конечно, строительная компания окажется профессиональной и порядочной.