Предварительный договор купли-продажи. Что это такое и как его составить

Решение о покупке недвижимости принято, осталось только собрать необходимую сумму. Продавец согласен подождать, но только при условии оформления предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Что же это такое, зачем он необходим и как выглядит? Разберемся.

Что это и зачем он нужен?

Представьте ситуацию: вы решили расширяться. В семье появились дети, переехала мама из Сургута – неважно. Вы владеете однокомнатной квартирой и накопили сумму, которая позволит купить двушку. Вы просматриваете варианты и пытаетесь продать однокомнатную старую квартиру. Если идеальный вариант найден, а ваша квартира все еще продается, можно заключить преддоговор.

ПДКП – фактически является соглашением о намерениях. Причем в нем прописываются все условия основного договора, сроки его заключения, стоимость недвижимости, ее точные параметры, способы расчета.

Этот документ гарантирует возможность выкупа выбранной квартиры, если не нарушен срок для заключения основного договора. В случае отказа продавца от выполнения условий ПДКП в нем прописываются штрафные санкции. Причем для покупателя тоже.

Преимущества заключения такого договора в том, что, во-первых, есть время на оформление ипотеки. Во вторых, при альтернативной сделке дается период на реализацию старой недвижимости. В третьих, можно сразу начать решение вопроса ремонта. Конечно, сами работы начинать до момента оформления собственности еще нельзя, но можно выбрать компанию, которая выполняет работы под ключ. Специалисты обмерят квартиру, сделаютдизайн-проект. У них будет время подобрать и заказать отделочные материалы, мебель. И все это будет лучшего качества и по более низкой цене, чем купленное впопыхах. А после завершения сделки, сразу приступят к ремонту.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Какие виды бывают?

Наиболее широко распространены три варианта предварительного договора купли-продажи.

От застройщика

В 2019 году приобретение кватиры на этапе строительства регулирует ФЗ – 214. Но он налагает на собственника массу ограничений. Для того чтобы «обойти» этот закон, иногда предлагают оформить соинвестирование преддоговором. По нему нередкопередаютвексель компании, ведущей строительство для защиты средств покупателя (внесенного залога). Но такая схема имеет ряд недостатков:

• ПДКП не обязывает выполнятьнамерения сторон, только фиксирует их;

• застройщикможетреализоватьодно и то же помещение нескольким покупателям.

Но, несмотря на это у такого договора есть преимущества для обеих сторон. Застройщик начинает привлечение средствна начальном этапе строительства, а покупатель – бронирует за собой квартируза минимальную стоимость.

Ипотечная сделка

В этом случае инициатором заключенияПДКПвыступает банк. Договоробычносоставляетсяпод контролем финансового учреждения и на его условиях.

Кредитодательне является стороной преддоговора, но тщательно отслеживает юридическую чистоту сделки.

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора при ипотеке, однако, по требованию финансового учреждения, стороны заверяют его у нотариуса.

ПДКП вагентственедвижимости

Документ чаще всего используется для согласования условий сделок на вторичном рынке. В нем обосновывается внесение предварительной оплаты (задатка или аванса). Как правило, агентство является третьей стороной договора.

Особенности ПДКП при покупке доли

Когда приобретается доля в квартире или доме, надо учитывать, что преимущественное право на покупку имеет совладелец жилья. В таком случае перед подписаниемпреддоговоранадо удостовериться, что существуетнотариально удостоверенное согласие на продажу от всех собственников.

Но, по усмотрению сторон, при заключенииПДКП до получения нотариально удостоверенного согласия, вносится пункт о расторжении соглашения, еслиононе будет получено. В этом случае при срывесделкипо причине притязаний совладельца, продавец возвращает только полученный задаток.

Юридические основания

Правила заключения ПДКП устанавливаются гражданским кодексом (ст.429). Договор составляется обязательно в письменном виде (ст. 160). Допускается и рукописный, и распечатанный вариант.

Документ вступает в силу с момента его подписания, но не предусматривает мгновенного исполнения обязательств. То есть продавец не имеет праватребовать оплату, а покупатель освобождения жилья и заселения.

ПДКП не нужно регистрировать в Росреестре.

Задаток или аванс

При заключенииПДКПнеобходимо обратить внимание, какая в нем предусмотрена форма оплаты.

Задаток подразумевает четкие обязательства покупателя по выполнению условий соглашения. При несоблюдении положенийили разрыве договора эти средства не возвращаются. Зато при отказе продавца от соблюдений ПДКП, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Аванс – это возвратная сумма, она является предварительной частичной оплатой жилья.

Основное отличие аванса от задатка – в наступающей ответственности для сторон, в случае неисполнения преддоговора.

Содержание документа

Это очень важный параметр. При несоблюдении формы ПДКП или отсутствии обязательных условий, договор может быть признан недействительным.

По нормам, применяющимся при заключении таких соглашений, в самом начале обязательно указание даты и места его составления.

Следующим пунктом является сведения о сторонах. Для физического лица – паспортные данные, Ф.И.О., год рождения, место регистрации. Для компании– название, форма собственности, ИНН, КПП.

Далее определяется предмет договора – приобретение недвижимости. Здесь обязательно надо указать точный адрес. Для уже построенного жильявноситсякадастровыйномер.

Основная часть договора подробно описывает:

• расчеты сторон (аванс, задаток);

• условия и срок проведения основной сделки;

• ответственность сторон;

• условия расторжения.

Дополнительно в ПДКП вносится:

• необходимость нотариального оформления;

• неустойки, пени;

• кто оплачивает расходы по сделке;

• форс-мажор.

Договор в целом должен иметь общий стиль оформления, иметь однозначное значение всех пунктов. Не допускается включение противоречивых или имеющих двоякую интерпретацию положений.

Перед подписанием договора необходимо тщательно сверить данные с документами, которые использовались при его составлении.

Важно! Типовой договор можно найти в сети и распечатать, вставив свои данные. Но мы советуем все же обратиться за консультацией к юристу – так вы точно учтете все законодательные нюансы и тонкости.

Риски

Когда заключается предварительный договор купли-продажи жилья надо понимать, что:

• Он не является гарантией того, что квартира достанется покупателю. Собственник может отказаться от подписания основного договора в любой момент, выплатив неустойку и вернув аванс.

• Преддоговор может быть признан недействительным, если нарушены правила его составления.

• Существует риск двойной продажи квартиры.

• Возможна потеря обеспечительного взноса.

• Если в соглашении не было прописано отсутствие обременений, квартира может оказаться под арестом или быть предметом залога.

Расторжение

Преддоговор прекращает свое действие после заключения основного или после окончания указанного срока. Но иногда возникают ситуации, когда расторжение соглашения требуется одной из сторон. Тогда в документе, при его составлении, надо предусмотреть основания или случаи, в которых допускается прекращение действия ПДКП.

Бывают следующие причины расторжения:

• Отказ банка в выдаче кредита. В таких случаях обычно штрафы не предусматриваются.

• Обнаружение подводных камней в документах продавца. Карается возмещением убытков и уплатой штрафа.

• По инициативе покупателя. Такое может случиться, если нет одобрения недвижимости банком, есть проблемы с документами (например, неузаконенная планировка), нетсогласияот органов опеки.

Предварительный договор купли-продажи жилья – это документ, к которому, чтобы не потерять деньги, надо относиться серьезно. В нем нет незначительных пунктов. Всегданеобходимодорабатывать его «под себя», минимизируя риски срыва сделки.