У хорошо разрекламированных, популярных ЖК одно- и двухкомнатные жилплощади часто раскупают еще на стадии стройки. Потому покупка квартиры в новостройке по переуступке нередко является единственным вариантом приобретения востребованного жилья. Эта сделка предполагает составление договора цессии – документа, имеющего ряд отличий и особенностей.
Такое явление было распространено раньше, когда 30% покупателей квадратных метров в строящихся домах составляли инвесторы. Они делали вклады на начальном этапе продаж, а потом переуступали свое право желающим купить почти готовую жилплощадь. Сейчас по сделкам на первичном рынке подобные договора заключаются нечасто.
Как правило, продавцы – разочарованные, нашедшие лучший вариант, либо срочно нуждающиеся в деньгах дольщики. Покупатели – те, кто хочет одновременно избежать покупки недостроя и потратить меньше денег.
.jpg)
Суть процесса
По законодательству РФ, при заключении ДДУ между компанией-застройщиком (продавцом) и дольщиком (покупателем) последний приобретает первичные права на владение недвижимостью. Впоследствии допускается их передача третьему лицу.
Перепоручение владения недвижимостью допускается сколько угодно, но до тех пор, пока не произошла официальная сдача в эксплуатацию с подписанием акта. Эта сделка называется цессией. Она заключается между дольщиком, покупателем (новым владельцем) и застройщиком. Последний является обязательным участником процесса. Купивший квартиру по цессии будет решать только с ним все спорные вопросы после подписания документа.
Важно! Переуступка предполагает покупку имущественного права, а не непосредственно жилья, и перепоручение обязанностей по ДДУ от прежнего владельца. Организация-застройщик или девелопер не может заключать такие сделки.
Варианты
Процедура делится на два варианта – когда правами владеет физлицо, или наоборот, юр лицо (фирма). Но всегда осуществляется согласно ДДУ. После приобретения прав собственника уже будет подписываться стандартный документ по покупке-продаже.
Чаще случается первая ситуация. Человек, владеющий жилплощадью в еще не построенном здании, продает ее, когда строение практически завершено. Так часто делают инвесторы, ведь стоимость жилья на этапе котлована и за пару месяцев до сдачи отличается. Главные нюансы:
-
после оформления бумаг ДДУ не утрачивает актуальности, просто появляется другой дольщик;
-
если условия ранее заключенного с застройщиком договора не устраивают, нынешний покупатель не может ничего менять – либо принять, что есть, или отказаться;
-
все обязанности девелопера по срокам, цене, гарантии сохраняются.
Второй вариант – сотрудничество с юр лицом (инвестором, подрядной организацией, выполняющей строительные работы). Расчет проводится только по безналу, после госрегистрации документа.
Важно! Иногда бывают предложения переуступки по предварительному ДДУ, но это не лучший вариант, ведь фактически покупается только бумага, подтверждающая намерение покупки. Здесь госрегистрация не нужна, потому есть вероятность обмана, мошенничества.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Как выбрать жилье на таких условиях?
Проверьте информацию о застройщике
Эта сделка может оказаться выгоднее традиционного ДДУ, ведь заключается тогда, когда девелопер показал себя, продемонстрировал результаты. Есть гарантии, что здание не станет долгостроем. Но предварительно стоит поинтересоваться сведениями о девелопере, например, узнать:
-
настолько быстро, качественно реализовываются проекты;
-
открытость данных по компании для дольщиков;
-
доступность представителей (контакты указаны на сайте, при звонке или запросе через интернет отвечают быстро).
Каждая современная компания должна располагать собственным интернет-ресурсом. Там можно посмотреть учредительную документацию, разрешение на строительство, проектные решения. Все бумаги по запросу предоставляются при визите в офис.
Посмотрите ДДУ, платежные документы
Перед заключением сделки прочитайте заговор, заключенный между перепоручающим права и застройщиком. Особенно интересуют:
-
положения пункта, где указаны права, обязанности владельца;
-
подлинность документации;
-
акт расчетов или сверки – там указано, полностью или частично заплатил ли покупатель за квартиру.
Если цена внесена не полностью, цессия предполагает передачу задолженности новоиспеченному владельцу.
Примечательно, что при переуступке налоговые отчисления делает продавец. Им заполняется специальная декларация – форма 3-НДФЛ. Там прописываются доходы, полученные, пока было активно соглашение.
Готовая декларация передается работникам налоговой по адресу проживания. Это нужно сделать до 30 апреля года, следующего после того, когда был подписан договор. Размер налога – 13% стоимости недвижимости.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Соберите документы, решите вопросы с ипотекой
Теперь необходимо подготовить бумаги и получить разрешения на осуществление сделки. Приобретающий жилье предоставляет:
-
паспорт гражданина;
-
для семейных (женатых, замужних) – согласие мужа\жены на передавание, разведенным – документ, подтверждающий факт развода;
-
неженатым\незамужним – соответствующая справка, составляется со слов гражданина, заверяется в нотариальной конторе (любой);
-
разрешение представителей попечительства и опеки (для семей с детьми).
Уведомление застройщику о желании перепоручить права направляет продавец. Он получает письменное подтверждение возможности этого, ему же выдается справка, показывающая информацию по долгам.
Если покупка была по ипотечным условиям, понадобится согласие банка. Дополнительно придется подготовить пакет бумаг, необходимый для жилищного кредита (справка, подтверждающая наличие средств, СНИЛС, копия трудовой). Когда покупатель желает оплатить сумму полностью, банк может снять комиссию.
Важно! Предварительно не помешает уточнить причины заключения сделки цессии. Может быть, что продавца не устраивает качество жилья, он обнаружил нарушения, недочеты, поэтому хочет избавиться от проблемного объекта. Стоит осмотреть квартиру, прежде чем подписывать бумаги.
.jpg)
Подпишите договор
Традиционно, заключение соответствующего соглашения с подписями происходят в офисе продаж компании-застройщика. Тогда представитель агентства или девелопера сможет быстро завизировать бумагу со своей стороны. Законодательство предполагает заключение письменного договора, где указываются:
-
юридическая информация по сторонам сделки – информация по застройщику, покупателю, дольщику;
-
описание жилья – номер, общее количество квадратных метров и комнат квартиры, этаж, полный физический адрес;
-
обязанности, права всех сторон;
-
цены, ход, сроки проведения расчетов.
Затем ставится дата, все участники процесса расписываются. Каждая сторона получает копию договора после того, как он пройдет процедуру регистрации в Росреестре.
Не спешите заказывать комплексный ремонт при покупке квартиры по переуступке. Сначала убедитесь в безопасности сделки, проверьте, все ли в порядке с документацией. И когда будете точно уверены, что получите ключи, звоните специалистам, договаривайтесь о выполнении работ, чтобы заселиться быстрее. Как показывает практика, ремонт лучше заказать у проверенной организации, чем у частных бригад.
