Подводные камни ипотеки. Где стоит проявить осторожность

Ипотека давно стала привычным инструментом покупки жилья. Кажется, что этот механизм уже отработан до мелочей и никаких рисков при такой форме кредитования быть не может. Давайте узнаем, так ли это. Какие опасности подстерегают заемщика на каждом этапе? Ведь предупрежден – значит вооружен.

Законодательные

Как ни странно, первые же риски заложены в 102 федеральном законе «Об ипотеке». Рассмотрим их подробнее.

Потеря имущества

Недвижимость, за которую выплачивается кредит, является имуществом кредитодателя. Гражданский кодекс и 102 ФЗ определяют, что при неисполнении обязательств заемщик может потерять жилье. То есть, при просрочке оговоренных взносов по ипотеке или при отказе обслуживать кредит вовсе, финансовая организация может наложить взыскание на предмет залога.

Если не удастся договориться с банком о реструктуризации ипотеки, списании части задолженности, предоставлении ипотечных каникул, то он на заемщика подают в суд, по решению которого его выселяют из квартиры.

Неполные права

Закон оговаривает, что до погашения ипотеки, недвижимость находится в залоге у кредитора и является обеспечением по займу.

Это значит, что все операции с квартиройможно производить только с разрешениябанка. Понятно, что продажа или обмен ипотечногожильябез согласия кредитодателя невозможен.

Еще хуже то, что даже на проведение ремонта с перепланировкой тоже надо получатьодобрениефинансовой организации. Оптимальный вариант решения проблемы – сразу включить в кредит расходы на приведение недвижимости в жилой вид (возможно для новостроек), или взять ипотеку на ремонт. Для получения такогокредитапроще всего представить договор с компанией, которая сделает дизайн-проект, рассчитает затраты и выполнит все работы под ключ.

Такой договор станет основанием для предоставления т.н. «ипотеки на ремонт». Да, придется подождать три-четыре месяца, но в итоге вы въедете в уютную квартиру, проект которой составлялся под ваши нужды и состав семьи. Так как ремонт будет качественным, то в последующие годы потребуются только косметические изменения, на которые разрешение от банка получат не потребуется. Это сэкономит ваши нервы и время.

Банковские

Каждое финансовое учреждение на основании законодательных актов разрабатывает необходимый пакетбумаги предоставляет условия ипотечного договора. Какие требования залогодержателя могут скрываться в документе и отравлять жизнь заемщику?

Дополнительные комиссии

В 2019 году основная масса банков уже отказалась от взимания комиссий за рассмотрение заявки, открытие и ведение счета, совершения переводов с ссудного счета и на него.

Но при заключении договора ипотечного кредитования надо внимательно изучить все пункты, в которых упоминается дополнительная оплата, помеченные звездочкой и сноски к ним.

Страхование

При заключении ипотечного договора некоторые банки, ссылаясь на законодательство, обязуютзастраховать жизнь заемщика. Закон действительно требует оформления страхового полиса, но только на залоговое имущество.

Часто в случае отказа от комплексного полиса, финансовое учреждение повышает процентную ставку по кредиту на 0,5-1 пункт. Надо понимать, что и тот, и другой вариант существенно повышает итоговую стоимость ипотеки. И здесь оставляем решение на усмотрение заемщика. Он может либо просчитать и выбрать более выгодный из двух предложенных, либо обратиться в другой банк.

Ограничение прав кредитополучателя

В договоре,составленномкредитным учреждением, могут «прятаться» довольно опасные пункты. Например, разрешение на повышениепроцентной ставки в одностороннем порядке. Это может привести не только к увеличению нагрузки по обслуживанию кредита, но и к просрочке по нему, если менеджербанкане сообщил вовремя об этом заемщику.

Второй момент – это ограничение прав должника по досрочному погашению ипотеки. Причем здесь существую разные варианты. Кредитодатель может установить нижнюю границу суммы, до достижения которой нельзя нарушить график выплат. Встречается также полный запрет на досрочное погашение и штраф за него.

Но правильнее обратить внимание на эти моменты заранее и решить, насколько они приемлемы для вас.

Валютные риски

Средства массовой информации постоянно дают противоречивые предсказания о том, как будет себя вести рубль через неделю, месяц, год и далее. Не стоит надеяться на слухи о переоцененности рубля. Кризис 2014 показал, что кредит надо брать в той валюте, в которой получаешь зарплату.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Имущественные

Вспомним, что до окончания договора кредитования жилье, как предмет залога, принадлежит кредитодателю, но это не освобождает заемщика от ответственного выбора и содержания жилья.

Возможные имущественные риски:

• требования третьих лиц;

• утрата.

Первый случай возникает, когда на приобретенное жилье (или его долю) подан иск от стороннего человека. Тогда на имущество могут наложить обременение или вернуть прежнему владельцу. Банк тоже не утратит права на залог. Вся тяжесть этой ситуации ляжет на заемщика, который уже частично выплатил долг или проценты за недвижимость.

Второй вариант влечет за собой не только утрату имущества, но и обязанность предоставления нового залога кредитной организации. И если предлагаемое обеспечение банк не устроит, то он вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Личные

В жизни бывает так, что вроде все предусмотрели, изучили законы, договоры, выбрали банк, обезопасили имущество, а тут – непредвиденные обстоятельства, форс-мажоры и прочие неприятности. Чтобы такого не случилось, оцените заранее собственные возможности. Наиболее частые ошибки:

• Переоценка сил:

  1. заключение договора на минимальный срок, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту;

  2. отсутствие«подушки безопасности» (в идеале надо иметь «заначку» размером в 4 ежемесячных платежа по кредиту);

  3. форс-мажорные обстоятельства (уменьшение дохода, потеря работы, болезнь).

• Смена требований к жилью:

  1. изменение состава семьи (рождение детей, переезд родственников);

  2. появление необходимости смены дислокации (ближе к месту работы, учебы детей, престарелым родителям).

• Отсутствие средств на ремонт, который необходим:

  1. при износе имущества;

  2. в случае его повреждения (залили, подожгли и т. д.)

  3. если изменилось семейное положение. Например, родился ребенок и требуется перепланировка. Самое простое решение нанять профессионалов, которые быстро предложат варианты и воплотят их в жизнь.

• Неиспользование государственных программ и пособий:

  1. материнский капитал;

  2. молодая семья;

  3. семейная ипотека (6%);

  4. военная ипотека;

  5. социальная ипотека;

  6. деревянная ипотека.

Риски госпрограмм

Военнослужащим могут вступить в «Военную ипотеку». Первый взнос участников накопительно–ипотечной системы копится в течение трех лет. После чего ежемесячные платежи гасятся из бюджета. В случае расторжения контракта с армией до полной оплаты жилья, банк расторгает кредитный договор и требует возврата полученных средств.

По программе для молодых семей, в которых родился второй ребенок, можно получить ипотеку под 6%. Но такая ставка установлена только на срок до восьми лет. После окончания этого периода проценты будут начисляться по схеме: ставка рефинансирования плюс 2 п. п.

В статье мы постарались описать все возможные риски, которые надо учитывать при заключении договора на ипотечное кредитование. При внимательном изучении документов, правильной оценке своих возможностей и планов многих опасностей можно избежать.