Регулирует легализацию перепланировок столичных квартир основной закон ПП №508, в котором сменилось постановление №73 и сократилось согласование ряда перепланировок. Теперь такие работы, как остекление балконов, установка кондиционеров (без манипуляций с цокольной стеной), замена сантехники и др. не подлежат согласованию.
Начнем с простых случаев перепланировки квартиры многоквартирного дома, продвигаясь к сложным.
Перепланировка, не требующая проектной документации
Основной критерий — работы не угрожают здоровью или жизни других жильцов дома, не изменяют несущие конструкции. По закону хозяину требуется лишь уведомить органы контроля о перепланировке. Хотя по факту ему придется иметь дело с бумагами.
Порядок такой:
-
составляется план-схема квартиры (состояние до и после изменений);
-
план-схема подается в МФЦ, там же пишется заявление;
-
когда план передадут в Мосжилинспекцию, на место выедет представитель инспекции для проверки работ по плану;
-
если нормы не нарушены, несущие стены не изменялись, полы не переделывались и так далее, то инспектор выписывает акт;
-
акт относится в БТИ, где изменяется поэтажный план.
На этом упрощенная перепланировка квартиры в многоквартирном доме закончена.
Далее рассмотрим варианты стандартных согласований перепланировки.
Проект перепланировки, выполненный компанией с допуском СРО
Обычно для проектов без изменения несущих конструкций техническое заключение не нужно. Это несложные работы: проемы в стенах, установка перегородок, остекление лоджий и др.
Зачем же привлекается компания с допуском СРО? Иногда невозможно понять, какая стена несущая. Если сделать изменение такой стены по упрощенной процедуре согласования, то владелец рискует получить штраф и запрет на использование квартиры. Именно для этого приглашается сторонний специалист, который с помощью измерений и других методов оценки выясняет, является ли перегородка несущей монолитной стеной либо просто выполняет роль межкомнатной. Он выдает техническое заключение, которое предоставляется хозяином по назначению.
Как узнать, является ли стена несущей?
Самым очевидным способом является измерение толщины стены. Толщина разная, зависит от типа материала, из которого возведен дом. Замеры производятся на голой поверхности стены, очищенной от штукатурки, обоев. Помимо замеров инженеры с допуском СРО могут поднять документацию по дому и серии, это более точный способ.
Укажем усредненные показатели:
Панельный дом — ж/б 120-200 мм, перегородки из гипсокартона 80-100 мм.
Кирпичный многоквартирный дом. Необходимо отметить, что встречается два основных типа такого жилья: старый фонд и новостройки. Что касается старого фонда, то типовые серии можно пересчитать по пальцам, большинство относится к 50-м годам либо 70-м прошлого века. Толщина несущих стен примерно одинакова. Относительно новостроек, размеры могут разительно отличаться. Это зависит от количества рядных кирпичей, при этом:
-
2 кирпича — толщина250 мм + шов 10 мм;
-
3 кирпича — 380 мм +2 шва;
-
4 кирпича — 510 мм +3 шва;
-
5 кирпичей — 640 мм + 4 шва и т. п.
Ориентируются на толщину несущей стены 380 мм+, межкомнатных перегородок из гипсокартона или однорядного кирпича 80-120 мм, межквартирных стен 250 мм.
Добавим, что конфигурация перекрытий хрущевок облегчает перепланировку, поскольку межэтажные плиты лежат на продольных несущих стенах или на балках. Большинство межкомнатных перегородок хрущевок — это обычный гипсокартон.
Монолитная конструкция — самый сложный вид стен из-за разнообразия индивидуальных проектов. Некоторые монолитные дома могут вообще не иметь несущих стен, в других же встречаются элементы конструкций типа колонн. Самый достоверный способ измерения — уточнить информацию в архитектурном отделе или управляющей строительной компании насчет спецификации.
Средние цифры:
-
толщина внешнейстены от 300 мм;
-
перегородка до 200 мм (из пеноблоков может быть больше200 мм).
Дома с деревянными перекрытиями мы не рассматриваем здесь, они имеют свою специфику.
Кроме определения несущей стены компания с допуском СРО может дать экспертное заключение на:
-
изменение санузла;
-
гидроизоляционные работы;
-
расширение санузла за счет коридора;
-
допуск встроенных шкафов;
-
необходимые материалы для звукоизоляции полов.
Получив заключение на руки, хозяин квартиры повторяет те же шаги, принятые для уведомительной процедуры.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Перепланировка по проекту компании с допуском СРО, ТЗК (техзаключением) от проектировщика здания.
Является разновидностью стандартной процедуры. Она актуальна, когда сотрудники Жилищной инспекции считают, что представленной документации по перепланировке квартиры недостаточно. Поэтому они требуют дополнительные документы. Даже за такую простейшую процедуру, как разрушение подоконника, чиновники могут запросить ТЗК.
Перепланировка квартиры в многоквартирном доме с ТЗК от проектировщика дома.
Как понять, нужно ли согласование работ или нет? Свериться по номенклатуре работ ПП № 508, приложение 1. Если ничего из перечисленного не относится к выполненному, то согласование проходит по упрощенной процедуре.
Важное дополнение! Чтобы избежать отказов из-за неточности поданной документации, советуем обращаться к двум типам организаций: имеющих СРО и к авторам проекта здания.
Автор (проектировщик) большинства типовых зданий в Москве — ГУП МНИИТЭП. Другие структуры и частные лица могут оказаться некомпетентными для правильной разработки проекта из-за незнания требований нормативов. Поэтому доверяйте выполнение проекта авторитетному подрядчику.
Полезный совет! То же самое относится и к ремонту после согласования перепланировки. Лучше, если им займется опытная строительная компания, которая специализируется на капитальном ремонте, ведь надо учесть тысячу нюансов.
Первое преимущество авторского заключения ТЗК: обустройство квартиры не начинается без предварительного инженерного анализа места и объемов работ. Это редкий случай совпадения интересов организации и владельцев квартир.
Вторым преимуществом является авторский контроль за перепланировкой, ведение журнала учета процедур и подписание актов на скрытые работы, выявляемые в ходе ремонта. С этими документами намного ускоряется и упрощается финишная приемка Жилищной инспекцией. На основе акта приемки, составленного на месте, перепланировка квартиры утверждается БТИ. Завершающий этап — изменения вносятся в поэтажный план и технический паспорт квартиры.
Стандартные перепланировки по каталогу ГУП МНИИТЭП.
Нет нужды изобретать велосипед, когда можно обратиться к готовым вариантам перепланировок. Причем разработанным вместе с Мосжилинспекцией.
Это важно! Каталог института насчитывает около 130 вариантов. Да, они не такие самобытные, как дизайнерские решения, но согласование по ним проходит очень быстро, не вызывая вопросов чиновников.
При подаче документов в Мосжилинспекцию достаточно указать ссылку на выбранный типовой проект, а ТЗ составит автор проекта здания, то есть институт. Этот путь — немалая экономия затрат на индивидуальный проект (обычная стоимость 12 000 - 15 000 рублей). Но если при работах будет хоть малейшее отклонение от типового варианта, придется все переделывать и к тому же составлять другой проект.
Оставшиеся варианты:
-
ТЗ на уже выполненную перепланировку квартиры. Случай самовольного обустройства квартиры, проведенного без согласования. Если ТЗ не обнаружит нарушений норм, то такую перепланировку реально узаконить обычным способом. Если обнаружит — надо будет откатывать квартиру к первоначальному состоянию до ремонта;
-
Обустройство мемориальных квартир либо домов, имеющих историческую ценность. Иными словами называется как «перепланировка по проекту приспособления к современным условиям использования». Необходим проект, а согласование производится с Москомнаследием, и затем с районной Жилищной инспекцией;
-
Изменение нежилых помещений многоквартирных домов. Изменение общедомовой собственности требует согласия не менее 73 % жильцов дома. Как правило, модифицируют помещения на первом этаже жилых домов под торговые точки, магазины, склады, аптеки и т. д.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Заключение
Рассмотрены практически все типы перепланировки квартир многоквартирного дома, допускаемые законодательством. Некоторые из них узакониваются по упрощенной процедуре, другие требуют авторского технического заключения, исходя из проекта дома. Учитывая сложность процедуры согласования с госорганами, лучшее решение — доверить этот вопрос соответствующей компании-подрядчику. Это обезопасит владельца от многих неожиданностей и неприятностей, которые могут настичь его из-за нарушения жилищного законодательства. При этом совершенно неважно — умышленно нарушены нормы или нет.
После согласования перепланировки ремонт тоже лучше доверить профессионалам — обратиться за услугой капитального ремонта под ключ. Если им займется надежная строительная компания, то вы будете уверены в качественном результате на долгие годы.
