При взгляде на типичную двухкомнатную квартиру трудно представить, что она поддается перепланировке. Между тем, это возможно. В статье опишем, как правильно сделать перепланировку двухкомнатной квартиры, не нарушив требования закона.
Какие изменения нельзя узаконить?
Поскольку речь идет о квартире, то понятно, что она находится в многоквартирном доме. Для таких домов действуют особые правила переустройства, которые необходимо знать каждому.
Важно! Если требования закона нарушены, будет проблематично узаконить сделанную перепланировку двухкомнатной квартиры.
Запрещено при перепланировке квартиры:
-
переносить санитарные зоны на территорию жилых помещений;
-
объединять кухню и ванную;
-
продлевать коридор или холл за счет жилой комнаты;
-
соединять лоджию с кухней и/или комнатой, разрушая несущую стену;
-
переносить жилые комнаты так, чтобы они находились над или под санитарными зонами соседей;
-
добавлять дополнительные санузлы;
-
добавлять несущие элементы, делать надстройки в лоджиях, балконах, кроме первого этажа;
-
если квартира на последнем этаже, изменять конфигурацию общей крыши дома;
-
менять стандартную высоту (2,5 м) потолка в жилом помещении;
-
делать жилую комнату без естественного освещения в виде окна/балкона.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Еще действует правило, согласно которому если перепланировка двухкомнатной квартиры затрагивает часть коммунальной собственности дома, то необходимо коллективное разрешение жильцов. Иначе обустройство не будет узаконено, а хозяина ждут неприятности в виде штрафов и судебных разбирательств.
Важно! Изучить полный список запретов и требований можно в ЖК РФ, в 1 пункте 26 статьи.
Общая характеристика двухкомнатной квартиры многоэтажного дома
На примере стандартной двушки площадью 44 м2 опишем устройство квартиры.
Прихожая отсутствует, ее заменяет крохотный коридор. Он соединяет санузел, кухню, одну из жилых комнат. Санузел на схеме совмещенный, но может быть и раздельным, площадь не превышает 6 м2. В домах постройки начала 2000-х предусмотрены гардеробные. Иногда есть небольшой балкон (3-5 м2). Порядка 40 % площади занимает гостиная, отделенная дверью. Площадь кухни может быть 9-10 м2.
Просится вариант демонтажа перегородки гостиной с кухней и что-то сделать с гардеробной. Допустимо совмещение с лоджией (изменение несущей внешней стены).
Вопрос по поводу лоджии спорный. Если не трогать цокольную стену, то все хорошо. Если же пробивать дополнительный оконный проем, могут возникнуть проблемы на этапе узаконивания.
Варианты перепланировки
Из двушки — трешку
Осуществляется двумя способами:
-
с помощью перегородки в одной из комнат;
-
расширение кухни (совмещения с жилой комнатой).
Перегородка в одной из комнат, конечно, самый простой вариант перепланировки двухкомнатной квартиры. Однако тут есть два нюанса.
Первый. Для комфортного проживания требуется естественный приток света, то есть наличие окна.
Второй. Если окна нет, то по документам и требованиям санитарных норм комната будет проходить, как подсобное помещение со всеми вытекающими отсюда ограничениями. Иначе согласовать такую планировку не получится.
Теперь перейдем к вопросам, связанным с перепланировкой отдельных зон двухкомнатной квартиры.
Как быть с кухней
Ах, как заманчиво дополнить площадь наших крохотных кухонь пространством жилых комнат или ванной! Здесь неопытных хозяев квартир подстерегает множество препятствий.
Они связаны с:
-
постановлениями правительства;
-
санитарными нормами;
-
Жилищным кодексом;
-
газовой службой;
-
БТИ;
-
Жилищной комиссией.
Расширить кухню за счет жилой комнаты можно, если плита не газовая, а электрическая. Иногда БТИ требует, чтобы жилая зона отделялась ширмой или раздвижной дверью.
Перегородка между кухней и комнатой не должна быть несущей. И, естественно, неукоснительно должно соблюдается правило с нижними жильцами. Если они есть, то перемещение невозможно.
Как быть, если перегородка несущая? Манипуляции с перегородкой запрещены, поскольку ее невозможно сдвинуть или убрать совсем. Допускается лишь пробить проем, поставить раздвижную дверь.
Расширение в коридор, холл
Рассмотрим ситуацию, когда владелец выполнил требования и увеличил кухню за счет коридора. Это еще не конец, ведь его ждут новые обязательства:
-
новое помещение кухни должно обеспечиваться потоком естественного света;
-
площадь должна быть не менее 5 м2;
-
нет входа из ванной комнаты.
БТИ требует размещение мойки не над жилыми помещениями соседей снизу. Но ничто не мешает перенести другое оборудование на территорию жилой комнаты: холодильник, шкафчики, стол, расширив таким образом кухонное пространство.
Важно! Без согласования разрешено передвигать плиту только на длину газового шланга (до 4 м).
Не забудьте пригласить комиссию на окончательную проверку газового хозяйства ДО установки мебели.
Важно! Разрешение на перемещение выдается районной Жилищной комиссией, и действительно оно 1 год.
Перепланировка санузлов
Санузлы расположены в зоне, которой закон уделяет повышенное внимание. Варианты следующие:
-
увеличить площадь за счет подсобных помещений;
-
увеличить санузел за счет кухни или жилой комнаты;
-
поменять местами ванную или мойку в комнате;
-
гидроизоляция;
-
расположение двери.
Рассмотрим варианты подробнее. Общее правило при перепланировке ванных комнат — дверь должна выходить в коридор, а планировка должна быть разрешена Мосжилинспекцией.
Вопрос «вторжения» в жилую или кухонную зону регулирует СаНПиН (2.1.2.2645-10), СП (54.13330.2016). Запрещено «переносить» ванную комнату в любую из спален или гостиных – так «мокрая зона» окажется над комнатами соседей снизу, что закон не одобряет. Даже если вы дополнительно установите гидроизоляцию (даже в несколько слоев), такую перепланировку не одобрят.
Расширение ванной комнаты возможно только, если под ней нет жилых помещений. То есть это удовольствие доступно владельцам квартир на первом и втором этажах (когда первый занят под административные нужды).
Важно! Любые перепланировки перегородок или стен санузла двухкомнатной квартиры требуют отдельного проекта, который утверждается Мосжилинспекцией.
Еще момент, связанный с гидроизоляцией, регулирует СНиП «Полы». Требование — предусмотреть порожек из ванной комнаты высотой 15-20 мм, чтобы вода не вытекала в соседние помещения при прорыве.
Перепланировка лоджий, балконов
Одна из актуальных тем перепланировки двухкомнатной квартиры — как быть с балконом? Логичное решение – объединить балкон с кухней или жилой комнатой. Впрочем, часто закон против такого решения проблемы. То же самое касается расширения проемов в цокольных стенах больше, чем предусмотрено проектом здания.
Проблема в том, что подобные перепланировки законодательство относит к реконструкции (согласно ГК, статья 1, п.14). Без разрешения комитета Мосгосстройнадзора проект о перепланировке сразу «заворачивается» Жилищной комиссией.
Главная причина отказа перепланировки двухкомнатной квартиры в том, что расширение лоджии на площадь кухни/комнаты изменяет систему отопления, увеличивая нагрузку на сеть. Несколько двухкомнатных квартир не создадут особых нагрузок, но если это поставить на поток, то уровень температуры в других квартирах будет неуклонно снижаться. А ведь всего до 2012 года это разрешалось, даже было предписано ПП № 508. После вала жалоб граждан, у которых зимой промерзали внешние стены, а осенью покрывались грибком из-за таких перепланировок соседей, практика расширений лоджий была остановлена.
Само Постановление тоже претерпело изменения, в него добавили п.10.19, который запрещает подобную процедуру. Между балконом и внутренним помещением должны быть прозрачные распашные/раздвижные двери. Это главное условие для позитивного ответа Жилищной инспекции.
Ремонтные работы при перепланировке
Можно испугаться наличию всех этих запретов. Некоторые из них действительно актуальны в вопросах безопасности жильцов, другие, кажется, порождены бурной фантазией создателей.
Хороший способ обойти множество препятствий — поручить перепланировку опытному подрядчику, строительной компании.
Преимущества такого решения:
-
Специалисты сделают замеры помещения и проконсультируют, какую перепланировку одобрят, а какую скорее всего «завернут».
-
Проект готовится дипломированным архитектором.
-
Ремонт состоит из нескольких этапов, которые может контролировать заказчик.
-
Составляется смета работ. В случае комплексного ремонта/перепланировки будет озвучена стоимость 1 квадратного метра. То есть отпадет необходимость в проверке сметы и других затрат.
-
Качество перепланировки заказчик проверяет поэтапно, недоделки устраняются сразу.
Как итог, на выходе заказчик получает профессионально сделанный ремонт, который можно будет легко узаконить. Даже если инициатива «завернется», архитектор и дизайнер посоветуют альтернативы. Например, если хочется увеличить метраж кухни, а с лоджией ее объединить не дали – можно «поиграть» со встроенной мебелью-трансформером, добавить воздушности за счет цветов и организовать правильную эргономику. На работы дается гарантия строительной компании-подрядчика.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Резюме
Мы рассмотрели некоторые варианты перепланировки двухкомнатной квартиры. Описаны положения законодательства, регулирующие данное мероприятие. Отличие квартиры многоэтажного здания от частного дома — действуют более строгие нормы, правила, допустима меньшая вариативность перепланировок. Поскольку квартира является составной частью всего здания, владельцы обязаны учитывать интересы соседей, а не только собственные желания. В противном случае неизбежно наступят последствия в виде штрафов, запретов, судов.
С другой стороны, соблюдая требования закона, можно легко сделать перепланировку с помощью подрядчика. Такое сотрудничество сэкономит массу времени, сил, средств, и главное — убережет от непростительных ошибок. Тогда заказчик получит на выходе то, что он ожидает: светлую, просторную квартиру, где можно жить с комфортом.
