Решили купить квартиру у родственника и не знаете, имеет ли такая покупка отличие от сделки с посторонним? Отвечаем – да, имеет. Закон воспринимает ее по-другому, да и в оформлении есть свои нюансы. Кого закон считает родственником, в кого нет? Что выгоднее – оформить договор купли-продажи или дарственную (с передачей средств «в обход» налоговой)? Рассказываем в статье.
Кого закон относит к родственникам
Определено статьей 105.1 НК:
-
родители, их дети;
-
родные (и неполнородные) братья, сестры;
-
усыновители, усыновленные;
-
дедушки, бабушки, внуки.
Они считаются по закону находящимися в близком родстве. Такие родственники, как дяди, тети, племянники, кузены, отнесены к общим. Сделки между ними пройдут без налоговых льгот, но и без ограничений, характерных для близких родственников.
К посторонним лицам отнесены такие родственники, как отчимы, мачехи, пасынки, падчерицы. В отличие от близких родственников, у них нет налоговых льгот, кроме одной – возможен налоговый вычет на покупку квартиры.
Впрочем, законом предусмотрена поблажка. По статьям 1144, 1145 Гражданского кодекса родственные отношения этой категории лиц могут быть установлены по решению суда.
Еще особенности трактовки связей между родственниками
В юридической практике есть коллизия, называемая «отношением свойств». Суть ее – опосредствованные родственные связи между определенной категорией лиц, называемых близкородственными. Это отношения:
-
свекра, свекрови со снохой;
-
тестя, тещи с зятем;
-
брат, сестра мужа или жены.
До 2012 года эта категория лиц лишалась права получения налогового вычета. Но после 2012 года начал действовать ФЗ-227 от 18.07.11, который внес коррективы. Начиная с того года (согласно статьи 4, п.6), запрет на налоговый вычет (имущественные сделки) отменен. Новое правило действует для сделок, совершенных только после 2012 года.
Типы сделок между родственниками
Интересует вопрос: имеет ли налоговые льготы тот родственник, который отдает квартиру другому родственнику по дарственной или договору купли-продажи?
Закон отвечает – да. Но в одном случае льгота затрагивает сумму договора, а в другом - оформление нотариальных услуг. Процедура же для обоих видов сделки почти одинаковая, по договору закрепляют степень родства, а для обоснования предоставляют правоустанавливающие документы на недвижимость.
Важно! Дарственная имеет льготу по нотариальным услугам (0,3 % вместо 1 % от стоимости имущества).
Плата предусмотрена, если родственники обращаются к нотариусу. Если же они решают все вопросы только друг с другом, то, соответственно, не платят за нотариуса. То же самое относится к купле-продаже. Договор можно распечатать и подписать без нотариуса.
Другое дело, что такие сделки не получат гарантии безопасности. Они допустимы только при хороших, доверительных отношениях с родственниками.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Как быть с завещанием?
Ситуация с завещанием другая, поскольку до смерти завещателя условия для наследников остаются скрытыми. По закону завещатель имеет право не открывать свою волю наследникам до момента своей кончины.
Но это правило применяется, если наследники мало знакомы с завещателем либо конфликтуют с ним. Если отношения между родственниками хорошие, завещателю есть смысл открыть содержание завещания при жизни. Так он облегчит наследникам раздел/передачу своего имущества после смерти. Именно поэтому для родственников предпочтительнее вариант дарения или продажи, чем завещания.
Определившись с типами сделок между родственниками, перейдем к вопросу налогообложения.
Купля-продажа
Отчуждение собственности внутри семьи не дает налоговых льгот по сделке. Предусмотрен налог 13 % от суммы собственности в пользу государства, госпошлина за регистрацию собственности и плата за нотариальные услуги. Что касается расчета для налогообложения, он происходит применительно к типу стоимости квартиры. Есть два вида стоимости:
-
договорная по соглашению сторон (но не менее 70 % от кадастровой). Исключение – общая стоимость имущества меньше 1 млн рублей либо если кадастровая неизвестна;
-
кадастровая (не менее 1 428 571 рублей).
Итак, стороны могут договориться о номинальной стоимости, которую закрепят договором дарения. Но нотариус при оформлении сделки сравнит эту стоимость с кадастровой. Если она меньше 70 %, то стоимость будет скорректирована. Если же стоимость собственности вообще не указана, то начисление налога идет по полной кадастровой стоимости объекта на день заключения сделки.
Важно! Если квартирой владеют менее 3-х лет и ее стоимость превышает 1 млн рублей, то покупатель заплатит 13 % с суммы, превышающей 1 млн рублей стоимости недвижимости.
При этом бывший владелец квартиры не получит никаких поблажек по налоговым льготам.
Более того, покупатель не сможет воспользоваться налоговым вычетом согласно статье 220 НК РФ (п.2, ч.1). Зачем принята такая норма? Чтобы воспрепятствовать мошенническим сделкам с недвижимостью. Ведь родственники могут не передавать друг другу деньги за квартиру, предусмотренные по закону. Это невозможно проверить, если сделка оформляется в обход нотариуса. Однако налоговая обязательно поинтересуется, как, когда и кем зафиксирован факт передачи денег. При подозрениях на мошенничество может быть наложен штраф.
Дарственная
При дарственной действует налоговая скидка на сделку: отмена налога 13 % для родственников категории близкого родства. При этом обойтись без услуг нотариуса невозможно из-за особенности сделки по закону. Но стоимость услуг нотариуса, как мы сказали ранее, составит 0,3 % вместо положенного 1% от стоимости собственности.
Еще одна особенность такой сделки: единоличным владельцем квартиры будет тот, на кого оформлен договор дарения. Если он(а) находится в браке, то подаренная собственность по закону не считается совместно нажитым имуществом супругов и не может быть предметом споров при разводе.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Затраты на ремонт – как возместить?
Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?
Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.
Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.
Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.
Резюме
Рассмотрены вопросы продажи, дарения и завещания квартиры между родственниками разной степени родства. Какие есть налоговые льготы в зависимости от типа сделки. Описаны сложные случаи взаимоотношений между родственниками, как они понимаются по закону.
