На что смотреть при оформлении ипотеки?

Ипотека – долгосрочный кредит на недвижимость под ее залог. Для большинства российских семей это единственный шанс купить собственную квартиру. Выплачивать ипотеку придется 10-20 лет, а потому перед оформлением займа нужно взвесить все «за» и «против», просчитать риски и учесть важные нюансы. Какие? Сейчас расскажем.

На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?

При оформлении ипотеки все операции банк проводит самостоятельно. Он оценивает недвижимость и одобряет займ только после полной юридической проверки. Ипотечный договор и сделка купли-продажи заключаются одновременно.

При выборе ипотечной программы обратите внимание на следующие нюансы:

Дополнительные расходы

Кроме процентной ставки, нужно обратить внимание на следующие дополнительные расходы:

• Комиссии банка. Некоторые банки их не афишируют, но такие выплаты могут существенно увеличить ежемесячный платеж по ипотеке. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, внимательно изучите договор.

• Сроки платежей. Просрочка приводит к штрафам и пени. Лучше внести ежемесячный платеж на пару дней раньше, чем потом оправдываться и нести дополнительные расходы.

• Штрафы за досрочное погашение. К сожалению, этот вопрос до сих пор не решен. Некоторые банки не разрешают своим клиентам ежемесячно выплачивать суммы больше, чем прописано в договоре. Досрочное закрытие ипотеки в таком случае приведет к солидной денежной потере. Даже если вы не планируете погашать ипотеку досрочно, выбирайте ту кредитную организацию, которая не оштрафует за внесение средств «сверх лимита» (через несколько лет финансовое положение может измениться в лучшую сторону).

• Условия увеличения платежей. Некоторые программы привязаны к доллару, и при повышении котировок этой валюты увеличивается и сумма взносов. Часто банки привязывают свои долгосрочные программы к установленным ставкам ЦБ. Если ставки будут повышены Центробанком, кредитная организация увеличит процент по ипотеке.

• Страховка. К дополнительным расходам относится страхование недвижимости и жизни заемщика. Если первый вариант оспорить нельзя, то от страхования жизни можно отказаться. Но тогда можно получить отказ в займе.

Ограничение прав на недвижимость

Покупка квартиры в ипотеку позволяет владельцу пользоваться недвижимостью и проживать в ней со своей семьей или третьими лицами. Но некоторые банки ограничивают такую возможность, разрешая заселяться в квартиру только членам вашей семьи. До момента полной выплаты стоимости объекта, прописанной в договоре, недвижимость находится в залоге у кредитной организации.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Владелец не может распоряжаться квартирой, которая находится в залоге у банка. То есть не может продавать, дарить или завещать ее. По закону сделать это можно, но 99,9% банков не дают согласие на распоряжение своей собственностью до того момента, пока не будет произведена последняя выплата по ипотеке.

Сохранение залога

Погашать ипотеку можно разными способами:

1. Полностью. После перечисления суммы банк передает документы на объект недвижимости.

2. Аннуитетные платежи. Сначала выплачиваются проценты, потом основное тело кредита. Сумма платежей не меняется на протяжении всего срока кредита.

3. Дифференциальные платежи. Тело кредита ежемесячно выплачивается в равных долях, также оплачиваются начисленные за текущий месяц проценты. Сумма платежей на протяжении всего срока кредита постепенно уменьшается.

Если заемщик собирается внести сумму больше, чем ежемесячный платеж, то нужно оповестить об этом банк. В одних случаях можно обойтись телефонным звонком, в других придется посетить отдел кредитной организации.

Что еще нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

Существует множество нюансов, которые нужно обдумать до заключения договора:

• Размер платежа. Чем он больше, тем быстрее долг будет погашен. Но есть один скользкий момент: в любой момент может случиться форс-мажор - вы потеряете работу или заболеете. Это чревато просрочкой платежа, а, значит, штрафами и пеней. Лучше взять кредит на большее время с небольшими ежемесячными выплатами.

Важно! Чтобы найти действительно выгодное предложение, не стоит обращаться в первый попавшийся банк, пусть даже и надежный. Обойдите несколько кредитных организаций - часто в конкурентной гонке они предоставляют комфортные условия для заемщиков. Составьте список банков и условий, просчитайте сумму переплат и учтите дополнительные нюансы. Только после этого стоит подписывать договор на подходящих вам условиях.

• Ремонт квартиры. Независимо от того, приобрели вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке, для создания комфортных условий для жизни необходимо провести комплексный ремонт. Работу лучше доверить профессионалам. Так можно обезопасить себя от лишних финансовых проблем и потери времени. Согласуйте проект, рассчитайте смету и дождитесь окончания ремонта.

Важно! Плюс комплексного ремонта в надежной компании – фиксированные сроки и суммы. К началу работ вы будете точно знать, сколько денег потратите и когда сможете заехать в квартиру (а, значит, будете представлять, сколько будете оплачивать съемное жилье). Это позволит распланировать бюджет на несколько месяцев вперед и не бояться непредвиденных расходов.

• Первоначальный взнос. Обязателен для большей части ипотечных программ. Сколько денег нужно отнести в банк сразу? Примерно 10-20% от стоимости квартиры. Логика тут простая: чем выше первоначальный взнос, тем более лоялен к вам банк и тем более выгодные условия он может предложить. И вот здесь кроется важный нюанс: не стоит нести в банк все деньги, сэкономленные за годы непосильного труда. Оставьте небольшую сумму «про запас», на случай болезни или увольнения.

• Налоговый вычет. При оформлении ипотеки не забывайте про налоговый вычет. При покупке квартиры он предоставляется и на проценты по ипотеке. Налоговый вычет поможет вам вернуть до 650 тысяч рублей. Чтобы его оформить, соберите все справки о платежах и доходах и подайте заявление в налоговую. 

• Просрочка платежа. Если случилось неприятное, и вы не смогли внести очередной платеж, не прячьтесь от кредитной организации, с которой вы заключили договор. Желательно заблаговременно оповестить банк о проблемах. Если они незначительные, то можно избежать штрафов и пени. Если вы лишились дохода (заболели, уволились и так далее), то можете заключить договор рефинансирования и снизить кредитную нагрузку (или уйти на ипотечные каникулы).

Ипотека – это надолго. Перед подписанием кредитного договора важно учесть все нюансы и выбрать действительно привлекательное предложение. Не стоит торопиться и оформлять заем в первом же банке, куда вы отправили запрос. Лучше ознакомиться с разными предложениями на рынке и рассчитать, какой именно вариант вам выгоднее. 

При этом нести все сэкономленные деньги в банк не стоит. Важно иметь «подушку безопасности» на случай форс-мажоров и располагать средствами на ремонт квартиры. Ведь в новоприобретенной недвижимости придется жить не один год. И делать это куда приятнее в дизайнерском функциональном интерьере, чем в бетонной коробке с минимальным ремонтом.