Банки продолжают снижать ставки по кредитам, ипотечный рынок становится привлекательным для инвесторов. А можно ли рефинансировать ипотеку под 5-6 % годовых? Такой уровень ставок характерен только для развитых экономически стран. Как это сделать в нынешних условиях России, и надо ли вообще? Попробуем ответить на эти вопросы. Читайте в нашей статье.
Летом этого года банки массово начали снижать ставки по ипотекам. Первой ласточкой был Сбербанк, за ним потянулись остальные. В новостройках кредит разрешено брать под 8-10 % годовых, на вторичке почти то же самое: 9-10 %. У некоторых банков есть специальные предложения даже по 6,5 %, правда, ограниченные по срокам.
.jpg)
Выгодно или нет рефинансировать ипотеку? Расчеты
Уменьшение ставок по кредитам выгодно новым заемщикам, а как быть с уже взятыми кредитами?
Рефинансирование делают для того, чтобы с помощью нового кредита расплатиться со старым. Эксперты банковской сферы считают, что выгодно это делать, когда разница между старой ставкой по кредиту и действующей 2 и более процентов. По рынку действующая ставка составляет 10 %. Пять лет назад она была 12 %. Соответственно, тем, кто брал кредиты до 2014 года, сейчас выгодно делать рефинансирование. Но можно еще подождать, пока ставка упадет до 9 %, а такая тенденция есть.
Важно! Если ипотека предусматривает аннуитетные платежи (сначала выплата процентов по кредиту, затем тело кредита), то смысла в рефинансировании нет. Это же правило действует, если кредит с аннуитетным платежом выплачен больше, чем наполовину.
Самый простой способ понять, выгодно или нет рефинансирование, это посчитать затраты с помощью ипотечного калькулятора. Берем текущий уровень платежей по графику, прибавляем оставшиеся взносы. Записываем сумму, она пригодится для сравнения с полученной суммой из-за рефинансирования.
В калькулятор вводим прогнозируемые параметры:
-
срок до конца выплаты кредита;
-
текущую ставку;
-
остаток задолженности на день расчета.
Полученная цифра – сумма ежемесячных платежей. Умножаем на количество месяцев (срок рефинансирования). Сравниваем полученную сумму с первой.
Вывод. Если разница больше 2 пунктов, то рефинансирование выгодно.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Документы для рефинансирования
Необходимо обратиться в выбранный банк, заполнить заявление и получить консультацию менеджера по пакету документов. Различают пакет документов до одобрения банком и после.
Первичный:
-
паспорт (копия) гражданина РФ;
-
подтверждение постоянного дохода (копия трудовой книжки, заверенная мокрой печатью, справка о доходах за последний год (форма 2 НДФЛ));
-
залоговые документы на недвижимость.
Также потребуются документы по первому кредиту:
-
копия кредитного договора с допсоглашениями (если есть), реквизиты счета заемщика;
-
справка об остатке задолженности на день оформления;
-
данные (справка), что нет текущей просроченной задолженности. Если есть, то, сколько дней просрочки.
Не только справки, но у клиента не должно быть фактических отрицательных моментов по старому кредиту: просрочки, штрафы, непогашенная пеня.
Важно! Их надо погашать до момента подачи заявления на рефинансирование.
После одобрения банком заемщик предоставляет еще документы:
-
документы по объекту недвижимости, взятому в ипотеку;
-
ведомости, что нет ссудной задолженности, реструктуризации по кредиту;
-
реквизиты счета, с которого будет погашение кредита.
Только при выполнении этих условий возможна успешная заявка на рефинансирование.
Услуга рефинансирования платная?
Сама услуга бесплатная, но банки обычно взимают комиссию за выдачу справок. Еще расходы ожидают семейных людей: нотариальное согласие супруга(и), если кредит был взят на совместное жилье. Скорее всего, потребуется платная помощь оценщика стоимости объекта недвижимости.
Когда договор на рефинансирование подписан, остается снять обременение с закладной и зарегистрировать условие обременения по новому кредитному договору в Регистрационной палате РФ.
Дополнительные затраты
На этом затраты, к сожалению, не заканчиваются. Ведь необходимо оформить страховку. Иначе банк может увеличить ставку.
Важно! Если страховка заключена при старом кредите, то нужно лишь поменять выгодоприобретателя, указанного в страховом договоре. Ничего оплачивать не нужно.
Еще в некоторых банках возможен тестовый период (как правило, 1 месяц), когда принята повышенная ставка. Пока не будет сделан первый платеж по договору рефинансирования.
Льготные условия погашения ипотеки
Выше мы рассматривали общие случаи ипотеки и рефинансирования. Государство с марта 2019 года ввело новые льготы для семейной ипотеки. Именно для нее возможно платить ставку в 6 % на весь срок ипотеки. Если раньше действовали временные ограничения на льготный период ставки, то в этом году ограничения сняты, а льготный период продлен на 10, 15 лет кредита.
Иначе говоря, рефинансирование для семейной ипотеки обрело новую жизнь, ведь ставка 6 % это почти в 2 раза меньше действующей на рынке!
Для Дальнего Востока вообще уменьшили ставку до 5 %, разрешив брать по ипотеке жилье вторичного рынка (правда, пока только в сельской местности).
Опишем основные новшества государственной программы.
-
Получить льготы по ипотеке смогут семьи, в которых родился второй и больше ребенок на период 2018-2022 гг.
-
Дети-инвалиды получат льготу вне зависимости количества детей в семье. Также с них снимается ограничение рождения с 2018.
-
Главное новшество – правило 6% годовых действует на весь период ипотеки.
-
Льготная ставка применяется только для новостроек.
-
Ипотечный договор должен быть подписан с 2018 года и позже.
-
Материнский капитал теперь включен в сумму ипотеки. Его размер не изменился - 20 %. Примечательно, что за счет материнского капитала теперь можно полностью сделать первый взнос на покупку жилья по ипотеке.
Важно! Что касается рефинансирования старых кредитов, это можно делать не один, а несколько раз. Взамен даты покупки жилья учитывается дата взятия рефинансирования.
Итак, даже с ограничениями государственная поддержка выглядит выгодной по сравнению с прежними условиями. Процедура подачи заявления на рефинансирование старого кредита такая же, как на общих основаниях.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Как выгодно применить рефинансирование
Если отвлечься от реалий жизни, семейных льгот и вернуться в ситуацию обычной ипотеки на жилье, то снижение ставок открывает заманчивую перспективу владельцу кредита под квартиру. Если у него есть где жить, то ипотечное жилье сейчас выгодно сдавать в аренду. Арендная плата может вполне покрывать ежемесячные кредитные выплаты. Но чтобы сдавать квартиру, необходимо ее привести в торговый вид – сделать комплексный ремонт. Обязательно с помощью компании-подрядчика, которая гарантирует качество работ.
Затраты на ремонт можно частично вернуть за счет аренды. Или арендную плату полностью пустить на погашение кредита. Это немалые средства. Однокомнатную квартиру даже не в столице реально сдавать за 17-18000 рублей.
Пример
Кредит на покупку жилья взят в 2013 году на 20 лет под 12,75 %. Куплена однокомнатная квартира площадью 46 кв.м в Тюмени. Сделан ремонт, квартира сдавалась в аренду за 17000 рублей.
Рефинансирование не применялось, цель была – за счет арендной платы полностью перекрыть погашение по кредиту. Цель достигнута через 3 года. Ставка на сегодняшний день 11,9 %. Если применить рефинансирование с 10 %, то можно либо:
-
быстрее закрыть долг по старому кредиту;
-
окупить затраты на ремонт.
Это пример из реальной жизни. По мнению заемщика, возросшая рыночная стоимость квартиры после ремонта (сделанного компанией-подрядчиком по договору) позволила установить более высокую арендную плату. За счет чего он всего за 3 года вышел на запланированный уровень.
Резюме
В статье рассмотрена тема рефинансирования на общих основаниях и применительно к семейной ипотеке. Ставка 5-6 % в российских условиях доступна только для семейной ипотеки. В целом по рынку наблюдается снижение, но ставки все равно не опускаются ниже 10 % (меньше – только в индивидуальных случаях).
В приведенном выше примере ставка 2013 года была 12,75 %, а к 2019 опустилась всего на 0,85 %. Притом, что жилье куплено в новостройке, квартире было 3 года на момент покупки. То есть процесс снижения ставок по кредиту не столь скоротечный, чтобы можно было на его основе однозначно делать рефинансирование.
С другой стороны, тенденция к снижению ставок есть, и она подтверждается фактами за последние 5 лет. Если ставка по рефинансированию больше 2 %+ от текущей, то есть смысл для заемщика взять новый кредит для погашения старого.
