На что ориентироваться при выборе застройщика для заключения договора долевого участия? Какие документы необходимо проверить? Как не пополнить ряды обманутых дольщиков? В каком случае лучше сразу отказаться от сотрудничества? Вам потребуется всего несколько минут, чтобы получить ответы на эти и другие вопросы.
Покупка квартиры на стадии котлована — выгодное вложение денег. Появляется возможность сэкономить несколько сот тысяч рублей на проведение ремонта или приобретение машиноместа. Но одновременно повышаются риски того, что застройщик окажется недобросовестным, объявит о банкротстве, не сможет своевременно сдать дом в эксплуатацию.
Компания «Сделано» специализируется на комплексных ремонтах квартир. Наши эксперты не раз наблюдали сложности, возникающие при неверном выборе застройщиков. Мы знаем, чтоустранить все риски полностью практически невозможно, но есть возможность их минимизировать. Для этого нужно обратить внимание на следующие моменты:
-
наличие проектной декларации;
-
официальная и неофициальная информация и о застройщике, и об объекте;
-
наличие аккредитации в банковских структурах;
-
ценовая политика;
-
страхование ответственности застройщика;
-
типы договоров, предлагаемых покупателям.
В соответствии со ст. 20 и 21 214-ФЗ сведения о перечисленных моментах должны быть размещены самим застройщиком на официальном сайте или в иных источниках, доступных потенциальным покупателям.
Информационная открытость
Если застройщику нечего скрывать, он не будет прятаться от клиентов. Как и у компаний, занимающихся ремонтом квартир, у застройщиков есть обязательный реквизит — сайт компании с ответами на наиболее популярные вопросы. Там непременно должна быть информация:
-
о расположении офиса;
-
о руководстве;
-
контактные номера телефонов;
-
о дате регистрации;
-
о сданных объектах.
В обязательном порядке на сайте размещаются скан-копии проектной документации, разрешения на строительство, свидетельства о праве собственности на землю с указанием целевого назначения или договора о долгосрочной аренде. Арендодатель — муниципалитет.
В идеальном варианте на официальном сайте ведется трансляция с объекта. Если в сезон (апрель—октябрь) кирпичный дом за месяц не вырастает даже на этаж, впору говорить о наличии проблем у застройщика. Панельный дом в 9—10 этажей должен вырасти, максимум, за полгода.
Если официального сайта нет, на баннерах указан только номер сотового телефона, по которому отвечает лицо, не желающее назвать свою должность и фамилию, должны появиться обоснованные сомнения в целесообразности сделки. Так же стоит отнестись к ситуации с отсутствием офиса. С одной стороны, если застройщик арендует апартаменты на верхних этажахМосква-Сити, будет понятно, почему цена квадратного метра столь завышена в сравнении со среднерыночной. С другой стороны, отсутствие даже строительного вагончика, в котором можно прочитать договор, является не лучшим вариантом.
Дополнительные источники информации
Официальный сайт прочитан и изучен. Но не стоит ограничиваться только им. Не все любят рассказывать о себе неприятные подробности. Чтобы не сталкиваться с неприятными сюрпризами, следует дополнительно изучить:
-
Картотеку арбитражного сайта. Для этого достаточно знать ИНН застройщика или его полное наименование. Данные указываются в специальном окне. Если компания судится с кем-либо, на нее регулярно подаются иски, касающиеся неуплаты налогов, по счетам и т. д., вы можете не получить свою квартиру. Деньги будут потрачены не на строительство, а на закрытие старых долгов.
-
Картотеку ФССП, наличие исполнительных листов. Ситуация обстоит так же, как с арбитражным судом. Если есть незакрытые исполнительные производства, значит, расчетные счета застройщика могут быть арестованы в любой момент.
-
Выписку из ЕГРЮЛ. Ее можно абсолютно бесплатно запросить на сайте ФНС. Здесь в первую очередь следует проверить дату регистрации, размер уставного капитала, разрешенные виды деятельности.
Если строительство жилых домов значится на 150-м месте в списке видов деятельности, а уставной капитал оплачен в размере 10 тысяч рублей, от сотрудничества лучше сразу отказаться. С подозрением следует отнестись и к ситуации, когда компания зарегистрирована менее полугода назад и где-либо за пределами России. Возможно, единственная цель учредителей — сбор денег с доверчивых граждан и вывод их за границу. Планирование последующего ремонта, подбор бригады для заливки стяжки в такой ситуации лучше отложить.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Проектная документация
Если первичная информация оставила положительные впечатления, можно переходить к изучению проектной декларации. В ней, в соответствии с 214-ФЗ, отображаются:
-
Результаты госэкспертизы.
-
Правоустанавливающие документы на землю. Если она в собственности, требуется свидетельство, в аренде — договор с владельцем с указанием срока и возможности продления на приоритетных началах.
-
Разрешение на строительство.
-
Сведения о количестве квартир, этажей, нежилых помещений. Для последних обязательно прописываются планы, касающиеся использования.
-
Состав общего имущества всех собственников дома.
-
Источники поступления денежных средств (от покупателей по ДДУ, собственные или заемные).
-
Сроки окончания строительства. Указать точную дату невозможно, но хотя бы в пределах квартала.
-
Подрядчики, привлекаемые к выполнению тех или иных работ.
Оригиналы проектной декларации представитель застройщика обязан показать покупателю по первому требованию. Обещания подвезти копии и как-нибудь потом — повод отказаться от сделки. Если застройщик темнит уже на этом этапе, чистовая отделка стен и потолка могут не состояться.
Разрешение на строительство выдает администрация муниципалитета (района, округа и т. д.). Если оно отсутствует, застройщик не имеет права даже копать котлован. Другой важный вопрос касается даты выдачи разрешения. Если оно получено 2-3-5 лет назад, а работы на объекте только начинаются, возможно, застройщик испытывает финансовые сложности.
Необходимо сказать и о том, что на любом этапе в проектную документацию могут быть внесены изменения. Они могут касаться и площади отдельных квартир, и этажности, и назначения нежилых помещений. Если дольщика не устраивают планируемые коррективы, он имеет право заявить о расторжении договора.
Застройщик выполняет свои обязательства? Дом сдан в эксплуатацию, а право собственности зарегистрировано? Обращайтесь в компанию «Сделано» и оформляйте заявку на ремонт.
Наличие банковской аккредитации
Как показывает практика, на строительство жилого комплекса из трех—четырех корпусов в Москве требуются миллиарды рублей. Компаний, располагающих собственным капиталом в таком объеме, практически нет. Застройщики вынуждены обращаться в банки за получением кредита.
Финансисты же не дадут и копейки, не проверив предварительно репутацию непосредственно компании, ее учредителей и руководства.
Не менее важно для покупателя знать, можно ли получить ипотечный кредит на покупку квартиры в данном конкретном доме. Если банки повсеместно отказывают, а застройщик предлагает заключить не ДДУ, а ПДДУ с внесением полной предоплаты, следует задуматься о финансовой состоятельности компании.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Ценовая политика
Помимо всего прочего, при выборе необходимо обращать внимание на стоимость квадратного метра с учетом класса предлагаемого жилья. Если цена на 10% и более ниже среднерыночной, есть основания предполагать, что продавец на чем-то сэкономил.
Это касается инфраструктуры, качества отделочных и основных материалов, машиномест и прочего. Качественный ремонт, выполненный силами профессионалов компании «Сделано» исправит вам настроение, но проблемы с устройством ребенка в садик или парковкой машины останутся.
Страхование ответственности застройщика
Митинги обманутых дольщиков в России продолжаются. Правительство, стремясь изменить ситуацию к лучшему, обязало застройщиков страховать свою ответственность перед покупателями квартир.
Если работы на объекте будут прекращены, компанию признают банкротом, наступит иной случай, предусмотренный договором страхования, страховщикам предстоит компенсировать дольщикам моральные и материальные потери.
Важный момент! Страховая компания, с которой сотрудничает застройщик, должна значиться в реестре Центробанка. Обязательное условие — соответствие положениям ст. 15.2 Федерального закона о долевом строительстве (214-ФЗ).
Типы договоров
Если квартира приобретается на этапе строительства, в стандартном варианте застройщик заключает договор долевого участия с последующей регистрацией в ЕГРН. Покупатель имеет право получить проект соглашения на руки для изучения и консультации с юристом.
Представитель застройщика торопит, говорит о том, что завтра цена изменится? От сделки лучше отказаться. Продавец либо испытывает финансовые проблемы, либо есть темы, которые он не хочет обсуждать.
Помимо ДДУ клиенту могут предложить заключить:
-
Предварительный договор купли-продажи. Этот документ не подлежит обязательной регистрации. Если застройщик не исполнит свои обязательства, получить обратно деньги можно только через суд.
-
Вексельный договор. Схема популярна у тех, кто не хочет платить налоги или пытается обмануть покупателей.
-
Договор уступки права требования. В данном случае есть возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но важно проявить должную осмотрительность. Вполне возможно, что сроки сдачи дома в эксплуатацию уже неоднократно переносились, и предыдущий владелец квартиры пытается вернуть свои средства. Перед заключением ДУПТ не будет лишним посетить объект и проверить, на каком этапе находится строительство.
Полностью избежать рисков в строительной сфере невозможно. Но тщательная предварительная проверка застройщика позволит избежать значительной части проблем и сохранить свои деньги.
Если же вы получили заветные ключи от своей квартиры, не откладывайте ремонт на будущее и не пытайтесь делать его своими руками. Компания «Сделано» ждет вас!
