Как выбрать ипотечную программу?

Банковские структуры активно предлагают получить деньги на покупку квартиры или частного дома. Но стоит ли подписывать договор с первой же финансовой структурой, одобрившей заявку? Как выбрать ипотечную программу и что учитывать? Потратьте всего пять минут на то, чтобы узнать ответы на эти вопросы, а также о наиболее значимых моментах, от которых зависит, будет ли сотрудничество с кредитором успешным.

Целевой рынок

Не все хотят жить в квартирах. Все чаще люди пытаются переехать в пригороды, коттеджные поселки, таунхаусы. Но не все банки готовы кредитовать подобные покупки. Велик риск получить отказ и в ситуации, если деньги нужны для оплаты ДДУ. Стройка на стадии котлована — не лучший объект для вложения денег. Даже застройщик, сдавший до этого в эксплуатацию сотни домов, может обанкротиться.

Как показывает практика, не менее 70% действующих ипотечных программ предполагает покупку квартиры на вторичном рынке. Но и здесь есть свои риски. Например, повышается вероятность утраты титула недвижимости. Через год-два продавец заявляет, что на момент подписания договора купли-продажи находился под действием медикаментов и не осознавал свои действия. Через суд сделку могут признать недействительной.

Покупка квартиры в новостройке возможна, но с учетом ряда ограничений. Например, банк соглашается выдать ипотечный кредит, если недвижимость приобретается в одном из аккредитованных жилых комплексов. До момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию, заемщик обязан предоставить кредитору иной, равноценный залог.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Первоначальный взнос

Получить ипотечный кредит без первоначального взноса практически невозможно. Если банки и предлагают подобные программы, то процентная ставка поднимается на 4-5 п. п. Стандартный первоначальный взнос — 10-15% от стоимости квартиры.

Если заемщик не может подтвердить свою занятость и наличие стабильного дохода, он вносит из собственных денег 50% от цены недвижимости и более. Программы подобного уровня предлагает Сбербанк.

Процентная ставка

За последние 3-4 года ставки по ипотечным кредитам значительно снизились. Банки анонсируют нижний предел на уровне 10-11% годовых. Важно понимать, что декларируемые и реальные значения могут сильно отличаться. Все дело в буквах «ОТ». Вместо ожидаемой цифры 10% в договоре прописывают 15% и более. Сами банки подобную разницу объясняют тем, что заемщик:

• отказался от страховки;

• работает альпинистом/тренером по фитнесу/сварщиком и т. д.; его условия труда далеки от совершенных, повышается вероятность получить травму или увечье;

• получает доход, далекий от желаемого.

Причин много. Результат один — заемщику предлагают дорогие деньги. Сама же процентная ставка может быть фиксированной или плавающей. В первом случае она остается неизменной на весь период кредитования. Во второй ситуации корректируется с учетом ставки рефинансирования ЦБ и прочих условий.

Сказать однозначно, какой вариант выгоднее для клиента, невозможно. Ипотечный кредит оформляется на 10-20-30 лет. За это время экономическая ситуация и в стране, и в мире может сильно измениться.

Размер и срок погашения кредита

Если банк анонсирует, что выдает до 100 млн. рублей, это не означает, что столько предложат каждому. Сколько получит конкретный заемщик, зависит от его платежеспособности, возраста, наличия созаемщиков и поручителей.

Перечисленные факторы влияют и на длительность периода кредитования. Заемщик заинтересован в том, чтобы расплатиться по обязательствам в минимальные сроки. Но важно учитывать, что размер ежемесячного платежа не должен превышать 50% от суммарного дохода всех лиц, указанных на стороне заемщика.

Дополнительные условия

Если банк предварительно одобрил заявку, не будет лишним попросить на ознакомление типовой договор. Если в ответ на эту просьбу звучат фразы типа «будете подписывать и прочитаете» или «что там читать, все стандартное», от дальнейшего сотрудничества лучше отказаться.

Если бланк договора на руки выдан, в нем следует обратить внимание на ряд моментов:

• Наличие платы за обслуживание ссудного счета, выдачу денег, регистрацию сделки в электронном формате и т. д.

• Возможность погасить задолженность досрочно. Банк может объявить мораторий, например, на выплату в течение первых пяти лет.

• Максимальный период просрочки, по истечении которого банк передаст дело в суд.

• Предоставляются ли кредитные каникулы, возможность перенести платеж в пределах одного месяца. Если да, то на каких условиях.

• Есть ли дополнительные услуги. Заемщику могут предложить оформить кредитную или дебетовую карту с соответствующей платой за обслуживание.

Важно понимать, что полная стоимость кредита учитывает все эти «мелочи». Если их просуммировать, может оказаться, что деньги получены на очень невыгодных условиях.

Страхование

В соответствии с действующим законодательством заемщик обязан застраховать в пользу банка только предмет покупки. Страхование жизни — личное дело каждого.

На практике же заемщика ставят перед дилеммой — покупать страховку или платить повышенную процентную ставку. Что выбрать, каждый решает самостоятельно.

Тип платежей

Погашать кредит можно аннуитетными или дифференцированными платежами. В первом случае заемщик месяц за месяцем вносит на счет банка одинаковые суммы. Во втором варианте размер платежа по мере погашения задолженности уменьшается. Но первоначальные суммы могут быть очень большими.

Участие в госпрограммах

Многодетные родители могут рассчитывать на снижение ставки до 6% годовых и получение маткапитала. Офицерам при выполнении определенных условий полагается воинский сертификат.

При обращении в банк за ипотечным кредитом не будет лишним проверить, участвует ли финансовая организация в этих программах.

Общий уровень сервиса

Ипотечный кредит выдается на десятилетия. И все это время с банком придется поддерживать тесный контакт. Важно еще на этапе оформления заявки оценить:

• как работает горячая линия;

• насколько оперативно и компетентно операционисты отвечают на вопросы;

• где расположены офисы, в какие часы можно встретиться с нужным сотрудником;

• как можно внести платеж, есть ли варианты с мгновенным зачислением и без комиссии.

Кредит получен. Квартира куплена. Что дальше?

Вы изучили все предлагаемые программы и выбрали оптимальные для себя условия. Банк одобрил кредит, квартира оформлена в собственность. Осталось привести ее в порядок. Лучшее решение — капитальный ремонт под ключ.

Как провести его за фиксированные сроки и стоимость? Заключить еще один договор. Теперь уже со специализированной подрядной организацией. Вы согласовываете дизайн-проект и передаете бригадиру ключи от квартиры. Все остальное делают профессионалы: заменят или проведут новые инженерные системы, зальют стяжку, подберут качественные и безопасные материалы для ремонта вашей квартиры. Вам останется в указанный срок принять готовую работу, расставить мебель и долгие годы радоваться стильной, функциональной и качественно отремонтированной жилплощади.