Предварительным договором называют документ, обязующий сторон в дальнейшем заключить основной по купле-продаже. Составляется он для того, чтобы участники сделки не передумали делать продажу или покупку. Если это произойдет, бумага станет основанием для обращения пострадавшего в суд или взыскания штрафа с нарушившего условия.
Документ всегда составляется в такой же форме, как и основной, включает его условия и подробное описание предмета. Важно определить и указать все моменты, о которых продавец либо покупатель хочет договориться заранее.
Когда составляется
Преддоговор подписывают тогда, когда нет возможности заключить основной. Это бывает по следующим причинам:
-
проблемы с документами у продавца – например, нет бумаг, подтверждающих право собственности;
-
покупатель не собрал нужную сумму для покупки, но получит ее в ближайшее время;
-
недвижимость приобретается по ипотеке – тогда банку нужно время (пару недель), чтобы проанализировать жилплощадь, изучить оценку, проверить юридическую чистоту сделки;
-
жилье в залоге – нужно снять обременение.
Важная информация! Если покупка проводится по долевому участию в строительстве, тогда такой документ составлять нельзя. Он не предоставит дольщику нужных юридических прав.
Пока собираются деньги на приобретение жилья, можно сразу заложить определенную сумму на комплексный ремонт. Тогда получится выполнить все работы сразу после заселения. Опытная профессиональная компания поможет составить подходящий дизайн-проект и провести реконструкцию оперативно, чтобы квартира мечты быстрее стала реальностью.
Как составляется
Права сторон, подписывающих такую бумагу, регулируются Гражданским Кодексом России. Он обязует после его заключения создать основной договор на оговоренных заранее условиях.
Преддоговор всегда делается в письменном виде, при желании участников сделки — в присутствии нотариуса. Главные положения:
-
Условия, устанавливающие предмет документа. Из написанного текста должно быть четко понятно, что продавец с покупателем договорились вскоре провести куплю-продажу недвижимости по согласованной схеме.
-
Требования для достижения окончательного соглашения.
-
Согласованная цена объекта.
-
Список проживающих и прав, которыми они располагают касательно использования жилплощади.
Если существенных условий нет, сделка не будет считаться заключенной, а бумага действительной.
Предмет и цена
В качестве предмета выступает непосредственно намерение приобрести конкретную жилплощадь. Нужно корректно, полно прописывать все ключевые характеристики:
-
физический адрес, кадастровый номер;
-
площадь – указывается соответственно информации из справки БТИ;
-
сколько комнат;
-
этаж (где располагается квартира);
-
общая этажность здания.
Для подтверждения указанных параметров необходимы реквизиты правоустанавливающих документов. Понадобится также свидетельство о госрегистрации имущества или выписка из ЕГР.
Описание должно быть максимально подробным, чтобы не оставалось сомнений – речь идет именно о конкретной жилплощади. Она может быть несуществующей в момент подписания – например, продаваться в строящемся доме. Разрешается заключать преддоговор и тогда, когда жилье принадлежит третьему лицу (не продавцу).
Оговоренная стоимость жилья указывается полностью, только в рублевом эквиваленте. Если участники соглашения решили внести задаток, окончательная сумма обязательно должна прописываться. Без передачи аванса обходятся редко. Если его размер значителен, преддоговор могут признать основным.
Дополнительно прилагается текст проекта главного договора. Примечательно, что цена недвижимости в обоих документах должна совпадать. При малейшем расхождении будет зафиксировано нарушение законодательства. Кроме стоимости, нужно учесть, кто – покупатель либо продавец – платит нотариусу, погашает расценки за государственную регистрацию, арендует банковскую ячейку.
Если квартира продается без отделки или со старым ремонтом, оплачивать все изменения будет уже новый владелец. Здесь главное найти хорошую компанию, чтобы составить грамотный дизайн-проект и правильно учесть все расходы. В этом помогут специалисты «Сделано». Сотрудничество с ними будет приятным, благодаря высокому профессионализму и опыту работников.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Прочие условия
При определении прав и обязанностей сторон особое внимание уделяется срокам выполнения, процессу передачи недвижимости покупателю. За просрочку времени лучше предусмотретьштраф – так получится обезопасить себя от ситуаций, когда продавец долго отказывается передать ключи.
Можно также прописать срок заключения главного договора. Он прописывается в формате:
-
конкретной даты;
-
числа, не позднее которого должна осуществиться сделка;
-
периода, отведенного на решение этого вопроса (например, в течение двух месяцев).
Конкретных требований по срокам законодательство не устанавливает. Потому можно поставить короткий или продолжительный – как договорятся стороны. Если время не указано, участникам дается ровно год с момента подписания преддоговора.
Если крайний срок прошел, но нужная бумага не подписана, документ теряет силу, а стороны лишаются регламентируемых им обязательств.
Риски
Предмет – не приобретение квартиры, а только намерение сделать это в ближайшее время. Потому предварительный договор не гарантирует получение желаемого жилья даже при перечислении оплаты.
Думать о комплексном ремонте стоит уже после решения и урегулирования всех вопросов с покупкой. Опытные сотрудники профессиональной компании помогут подобрать оптимальное решение по дизайну, побывав на объекте, выслушав пожелания хозяев.
Подписание преддоговора грозит такими рисками:
-
Признания права собственности в судебном порядке невозможно. Все потому, что нет обязательства передать жилплощадь покупателю. Если последний подаст иск о принуждении, продавец может направить встречный, на признание документа недействительным.
-
Случаи двойной продажи. Госрегистрация при подписании такой бумаги не нужна, право собственности отсутствует. Недобросовестные застройщики-мошенники пользуются этим, чтобы привлекать сразу нескольких покупателей на один объект.
-
Когда начинается судебное разбирательство, можно рассчитывать только на возврат вложенных денег с уплатой неустойки по ставке рефинансирования Банка РФ. А если застройщика признают банкротом, можно вообще остаться без ничего.
-
Вероятность покупки арестованной, заложенной квартиры. Достаточно просто пропустить эти сведения при описании, чтобы избежать ответственности. Изначально стоит самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
Важная информация! Чтобы избежать лишних волнений, нужно сразу указывать, что квартира не арестована, а любые обременения либо ограничения отсутствуют.
При передаче аванса и задатка нужно помнить, что это – разные понятия. Под первым подразумевается сумма, которая после заключения сделки вернется покупателю, вторая входит в стоимость объекта и остается у продавца. Когда последний отказывается, возвращает двойную цену задатка.
Нужно предусмотреть прочие важные условия - ситуации, когда можно расторгнуть документ без штрафов и время возврата аванса при отказе.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Расторжение
Правила устанавливает Гражданский кодекс. Расторжение возможно:
-
при несоблюдении сроков заключения основного договора, при отсутствии предложений подписать его от любой из сторон;
-
при отсутствии нужной суммы у покупателя без инициативы продлить действие договора;
-
по взаимному согласию сторон;
-
при выявления серьезных недостатков у недвижимости.
Если предоплата была большой, после расторжения продавец обязуется ее вернуть. Если он этого не делает, покупатель может обратиться в суд.
Важная информация! Иск разрешается подавать, даже если нет расписки, подтверждающей передачу денег. Вместо нее, легко использовать выписку из банка или свидетельские показания.
Во время расторжения составляется отдельный документ-уведомление. Там указываются:
-
название самой бумаги, дата подписания;
-
положения преддоговора, который расторгается;
-
описание нарушений (если были);
-
реквизиты и подписи участников.
Если все вопросы решены, сделка прошла успешно и квартира куплена, следующий этап – комплексный ремонт. Здесь помогут специалисты компании «Сделано». Они выполнят любые работы, от составления проекта до финальной отделки.
