Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой

Слезы, истерики, скорбящие родственники… Похороны? Нет. Картина в здании суда, где только что сделку купли-продажи признали незаконной. Владельцу (который уже вложил два миллиона в ремонт) приходится собирать чемоданы и спешно переезжать из уже полюбившейся квартиры. На нем гроздьями висят рыдающие дети, которым придется жить у бабушки пока мама и папа не купят новую квартиру. Занавес.

Печальная сцена? Да. Но отнюдь не редкая. Если не уделить должное внимание проверке квартиры перед покупкой, в вашей жизни возможны и не такие ситуации. Как этого избежать? Провести юридическую проверку квартиры перед покупкой. И сейчас мы расскажем, как это сделать.

Проверяем новостройку перед покупкой

Здесь все просто и коротко – достаточно связаться с застройщиком и запросить документы.

Важная информация! Застройщик должен быть собственником земли, на которой построен дом. В противном случае вы обзаведетесь квартирой, с которой придется съезжать без компенсации, как только истечет срок аренды.

Если до вас квартирой никто не владел, у нее не может быть несколько собственников, там точно не фигурируют несовершеннолетние и квартира определенно не является предметом судебных разбирательств и не находится в залоге.

Иной разговор о жилье на вторичном рынке.

Проверяем «вторичку» перед покупкой

Вот тут рисков гораздо больше. Свои нюансы есть у покупки квартиры, которая была получена в наследство, квартиры, права на которую были установлены в судебном порядке. Специалисты «Сделано» рассказывают о том, какие документы нужно запросить при просмотре недвижимости, и что с ними делать дальше, чтобы потом не было мучительно жаль за сделанный «в никуда» ремонт.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Какие документы нужно попросить у владельца?

О ситуации, когда квартира продается по доверенности, поговорим ниже. Сейчас представим идеальную ситуацию – вы попали в квартиру, которая вам очень нравится и подходит по всем параметрам. Ее вам демонстрирует владелец, у которого на руках весь пакет документов (и даже пара лишних справок). Итак, рассматривать нужно:

1. Личность продавца. То есть нужно попросить паспорт (ну или иной документ, удостоверяющий личность). Если вдруг документ вызвал какие-то подозрения – развеять их поможет запрос в паспортный стол.

2. Документ, который подтверждает право собственности на квартиру. Недвижимость не растет на ветках, и ангел господень ее не дарит (без договора дарения). Владелец как-то получил квартиру, и ваша задача узнать, как именно. Вам могут предоставить договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследстве.

3. Выписка из ЕГРН. Может быть или расширенного, или «стандарного» формата. Оптимальна именно расширенная выписка. Там будет отображено, сколько у квартиры собственников, как часто она продавалась и покупалась. Что может (и должно!) насторожить в выписке? Если за последний год квартира сменила 5—10 владельцев – что-то с ней может быть не так (и вряд ли это дружелюбный Каспер). Обязательно сверьте данные владельца с выпиской – именно он должен быть последним собственником.

4. Выписка из МФЦ или паспортного стола. Важно понимать, сколько человек зарегистрировано в квартире и нет ли среди них несовершеннолетних. Нет, мы не отговариваем покупать квартиру, где прописаны дети. Мы предупреждаем, что в этом случае возникнут дополнительные затруднения, связанные с разрешением от органов опеки. Еще один важный нюанс – в исключительных обстоятельствах суд может разрешить проживание зарегистрированных лиц в квартире даже после смены собственника. Оно вам надо?

5. Квитанции за коммунальные услуги. Вместе с ключами от квартиры, к вам передут и все долги. После покупки вы удивитесь суммам в платежке, а если коммуналка в доме в целом высокая, то придется тратить крупную сумму «в никуда». Именно поэтому просите продавца показать последние квитанции за коммунальные услуги. Что делать, если долги есть? Ну, есть два варианта – либо вы требуете, чтобы текущий собственник погасил задолженность, либо требуете скидку на квартиру в связи с погашением долгов. В принципе, оба варианты будут приемлемыми. Если вы оформляете ипотеку, банк потребует сделать справку об отсутствии задолженностей (берется в управляющей компании), поэтому лучше этим вопросом озаботиться заранее.

6. Документы из БТИ (кадастровый и технический паспорт). Если текущий владелец сделал перепланировку, и «забыл» ее узаконить – оплачивать штраф и возвращать квартиру в первоначальный вид будете именно вы (да, логика тут та же, что и с долгами по коммуналке). Конечно, специалисты компании «Сделано» быстро решат эту проблему (в смысле демонтажа-монтажа стен), но тем не менее вы потратите лишние деньги на ремонт.

7. Согласие на продажу недвижимости от мужа/жены. Ведь если такой бумажки нет, дражайшая вторая половина продавца легко может обратиться в суд и оспорить законность сделки. И придется вам паковать чемоданы. Особенно это будет обидно, если вы уже заказали (и даже провели) ремонт. Поэтому принцип простой: видите штамп – просите документ. Желательно заверенный нотариально. А еще желательнее дополнительно встретиться со второй половинкой продавца и лично спросить, согласна ли она на заключение сделки.

Важная информация! Все документы вам должны быть предоставлены в оригинале. Никаких копий. Если оригиналы отдавать отказываются – подумайте дважды, нужен ли вам такой продавец и такая квартира.

Кстати, вы можете законно сделать копии всех документов (кроме тех, что устанавливают личность) и оставить их у себя для дальнейших размышлений.

Ну и нужно ли говорить, что в документах недопустимы опечатки и любые исправления? Что делать, если они есть? Отталкиваясь от печального опыта наших клиентов, мы в «Сделано» советуем подбирать более беспроблемный вариант жилплощади.

А если квартира очень понравилась? Тогда стоит разжиться выписками самостоятельно. Выписку из ЕГРН, например, можно заказать на официальном сайте Росреестра или в любом МФЦ.

Как действовать, если квартиру продают по договоренности?

Это совершенно законно, но все же может насторожить. Главный документ, который можно (и нужно) рассмотреть критически – сама доверенность:

1. Она обязательно должна быть заверена нотариально. Без печати и подписи нотариуса это всего лишь бумажка, которую может напечатать любой, и доверять свои деньги (и тратить время!) на таких продавцов не следует.

2. Проверьте, стоит ли дата выдачи. Без нее документ силы не имеет.

3. Запросите паспорт доверенного лица и копию паспорта доверителя. Внимательно сверьте с данными в доверенности. Всего одна опечатка — основание для иска об отмене сделки купли-продажи.

4. Проверьте срок действия доверенности. Тут может действовать два варианта — или доверенность выдана на определенный конечный срок (например, на шесть лет), или без указания окончания (по умолчанию «срок годности» такой доверенности — год).

5. Внимательно прочитайте сам текст документа. Если им просто мастерски помахали перед лицом и не дали в руки – точно доверять не стоит. Проконтролируйте, чтобы в документе были указаны права доверенного лица. Если говорить предметно — его право на проведение сделок по купле-продаже недвижимости.

И даже если все выглядит подозрительно настоящим, стоит провести дополнительную проверку – потому что доверенность может быть отозвана. Как это сделать?

В реестре от «Федеральной нотариальной палаты РФ» (reestr-dover.ru). В форму потребуется ввести: реестровый номер, данные нотариуса, дату выдачи доверенности. На сайте отобразится, действующая она или нет.

Главный плюс – делается это буквально за пару минут, и результат сразу известен. Удобно и просто.

Как быть, если квартира была получена в наследство?

Казалось бы, привычная ситуация. Но, как и с договором дарения, с завещанием могут возникнуть сложности.

У одной из клиенток компании «Сделано» возникла такая ситуация — квартиру она приобрела у некоего гражданина, получившего от бабушки наследство. Перевела деньги продавцу и обратилась к нам за ремонтом. Благо, мы только успели утвердить смету и проект, но не успели приступить к работам — потому что внезапно объявилась другая внучка той самой бабушки и начала оспаривать завещание. В итоге наша клиентка вернула затраченные средства, но прав на квартиру лишилась. Ситуация неприятная, и случиться может с каждым.

Именно поэтому оптимальное решение в такой ситуации — вообще проблемную недвижимость не брать. Лучше уж купить новостройку с черновым ремонтом и сразу сделать все «под себя» (тратим на это три месяца, ремонт делаем по фиксированной цене), чем вот так сидеть на пороховой бочке.

Единственный вариант, когда вам точно ничего не угрожает – если с момента смерти прежнего владельца прошло три года. В таком случае срок исковой давности не истекает, и покупать собственность можно без опасений.

В любом случае мы надеемся, что лично ваша сделка обойдется без досадных происшествий, и вы сможете распоряжаться новой собственностью безо всяких ограничений и проволочек.