Перед тем, как взвалить на себя ипотечное бремя, нужно все тщательно продумать. Много лет ежемесячно придется платить внушительную сумму. Прочитайте, как рассчитать ипотеку, и примите взвешенное решение. Учитывайте, что перед заселением, скорее всего, придется делать ремонт, а это дополнительные расходы. Впрочем, этот вопрос можно решить иначе. Так, компания «Сделано» предлагает несколько способов оплатить комплексный ремонт без немедленного вложения средств.
Из чего состоят платежи
Ипотека включает в себя:
-
Первый взнос ипотечной суммы. Сегодня редко дают кредит на квартиру без первоначального взноса, который может составлять как 5%, так и 50% в зависимости от кредитной организации.
-
Ежемесячный платеж на погашение части кредитного тела и процентной ставки, которая своя у каждого банка.
-
Страхование недвижимости, покупаемой за деньги банка. До момента выплаты ипотеки жилье является банковским залогом.
-
Страхование жизни должника. Если отказаться страховать свое здоровье или жизнь, банк может поднять %.
-
Дополнительные комиссии банка.
Виды процентной ставки
-
Фиксированная ставка. Процентная ставка одна на весь срок кредитования. Легко самостоятельно рассчитать сумму выплат.
-
Плавающая. Зависит от уровня ставок ЦБ. Самостоятельные расчеты возможны, но нужно к процентной ставке ЦБ прибавить 2-3%.
-
Комбинированная. К базовой ставке банка может быть прибавлен переменный индекс ЦБ, который нужно приплюсовывать при самостоятельных расчетах.
Важная информация! Банк может в одностороннем порядке изменить процентную ставку только в случаях, установленных федеральным законом. Во всех остальных ситуациях ставка меняется только по соглашению с заемщиком.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
2 вида платежей
Платежи по ипотеке высчитываются в зависимости от индивидуальных возможностей погашения долга заемщиком. В ходе оформления ипотеки формируется платежный график, по которому вы будете каждый месяц вносить начисленную сумму. При этом платежи могут быть:
-
Аннуитетными, когда вы каждый месяц платите одну и ту же сумму. Это удобно, но основная часть суммы погашает %, поэтому заем выплачивается дольше.
-
Дифференцированными, когда вы ежемесячно платите сумму в счет погашения основного долга. Из-за этого в начале выплаты будут выше и не такими стабильными. Каждый месяц вам нужно будет уточнять сумму, которую предстоит внести. Ежемесячно на остаток основного займа начисляются %. Преимущество в снижении переплаты по сравнению с аннуитетным видом платежа.
Однако иногда с кредитом все не так просто. Приведем примеры некоторых расчетов.
Пример аннуитетного платежа
По формуле аннуитетного платежа размер ежемесячных выплат будет составлять:
A = K · S
А — аннуитетный платеж каждый месяц,
К — коэффициент аннуитета,
S — ипотечная сумма.
Как рассчитать аннуитет:
i — месячная % ставка (высчитывать ее нужно по такой формуле: годовая % ставка/100/12 мес.),
n — число месяцев, на протяжении которых выплачивается заем.
Вероника взяла ипотеку на 30 000 рублей, выбрав аннуитетный платеж на 3 года при 18% годовых.
Начальные расчеты:
i = 18/100/12 = 0,015
n = 3*12 = 36 месяцев
Для вычисления коэффициента сначала: 0,015*(1+0,015)36
Затем (1+0,015)36 — 1
Делим первое число на второе и получаем 0,03615.
Вычисляем выплаты для каждого месяца: A = K*S = 0,03615 * 30000 = 1084,57 рубля.
Пример дифференцированного расчета
Формула дифференцированного платежа: P=St+In
P — размер дифференцированной выплаты по ипотеке
St — сумма, которая пойдет на погашение кредитного тела
In — сумма уплачиваемых %.
Пример: Ипотечная сумма — 70 000 р, годовая % ставка — 20%, срок, на который берется ипотека — 24 месяца.
При дифференцированных платежах не меняется взнос, который идет на погашение кредитного тела. Рассчитываем его так: St = S/N.
St — сумма, идущая на погашение кредитного тела;
S — ипотечная сумма;
N — срок, на который оформляется ипотека, в месяцах.
В нашем случае 70 000 делим на 24, получаем 2917.
Чтобы рассчитать долю %, нужна такая формула: Sn умножить на p и разделить на 12. Так мы получим In.
In — сумма, которая пойдет на погашение % по ипотеке в данный расчетный период;
Sn — остаток задолженности по ипотеке;
p — годовая процентная ставка.
Посчитаем, сколько нужно на погашение % во втором дифференцированном платеже. Берем именно второй, чтобы наглядно показать расчет остатка по задолженности (Sn). Из всей суммы долга нужно вычесть только сумму, которая ушла на погашение кредитного тела. В нашем случае, говоря о втором платеже, получаем Sn = 70 000 — 2917 = 67 083 рублей.
Теперь рассчитываем проценты: 67 083 умножаем на 20% и делим на 12%. Получаем 1118,05 рубля.
Теперь может рассчитать дифференцированный платеж. Но для примера возьмем второй платеж:
P = 2917+1118,05 = 4035,05.
Так мы рассчитали второй дифференцированный платеж.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Где брать данные и что еще учитывать
Для самостоятельных расчетов нужно брать информацию в банке, с которым вы собираетесь сотрудничать. Обратитесь к менеджеру кредитного отдела или поищите данные на официальном сайте. Можно сравнить предложения разных организаций, чтобы выбрать наиболее подходящие условия.
Банковские организации разрабатывают программы с разными условиями ипотечного кредитования. Замечено, что банковские ставки отличаются по таким ипотечным программам:
-
Жилье в новостройке.
-
Загородное жилье.
-
Квартиры на вторичном рынке.
При расчетах учитывать нужно не только виды платежей и процентных ставок. Есть такое понятие, как дисконтирование — процесс пересчета стоимости денег, связан с обесцениванием финансов и инфляцией. Из-за этого ипотека с умеренной ставкой и с большим первым взносом может быть не такой выгодной, как низкий первоначальный взнос, но более высокий %.
Важная информация! Даже после покупки квартиры следите за условиями ипотечных программ в разных банках. Нередки случаи, когда банковское учреждение, стараясь увеличить количество клиентов, предлагает выгодные условия рефинансирования владельцам ипотечных квартир.
Рассчитать ипотеку может быть непросто, но помощь предоставляют юристы и сотрудники банка. Ради собственного жилья можно пойти на материальные жертвы в виде ежемесячных платежей. А хороший ремонт значительно увеличит стоимость вашего приобретения. Компания «Сделано» приведет вашу новую недвижимость в порядок, сделает ее удобной для жизни и востребованной на рынке жилья.
