Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Остаться без жилья, переехать намного позже установленного срока, потратить силы, время и деньги на решение проблем - последствия безответственного отношения к выбору застройщика. Избежать трудностей вам поможет наша статья о том, как проверить застройщика при покупке квартиры.

Что определяет надёжность компании?

Эффективная проверка застройщика учитывает несколько факторов:

  1. Репутация, добросовестность, отзывы.

  2. Опыт в сфере жилищного строительства, результаты работы – готовые объекты, сданные в эксплуатацию.

  3. Финансовая устойчивость, банковские партнёры, иные источники инвестиций.

Есть множество факторов, определяющих благополучие компании-застройщика. Некоторые из них не зависят от внутренних дел девелопера, управления и других моментов. Это изменения в законодательстве страны, валютные котировки, общее экономическое положение в стране, иные нюансы, на зависящие от застройщика. Однако надёжный девелопер переживёт кризис, найдет способ реализовать проект.

Есть ли универсальный рецепт, как проверить застройщика на надежность и честность? Нет, но существует множество критериев.

Начнём по порядку. Первым делом на сайте компании ознакомьтесь с разделом «О нас». Изучите эту информацию. Когда компания создана, кто её учредители, руководители. Стоит также почитать, что пишут в СМИ. Загляните на специализированные порталы. В первую очередь – от РБК и ИРН. Там информация будет подана профессионально и объективно.

Далее проверьте партнеров и инвесторов. Кто кредитует девелопера и выступает в качестве генерального подрядчика? Если генподрядчик – известная в стране компания, риски ниже. Аналогично при наличии инвестиций от крупных российских банков, финансовых корпораций и инвестиционных фондов. Найти нужные для проверки надежности застройщика данные поможет проектная декларация. Найти нужные данные можно в разделах, где описываются общие финансовые риски и структура финансирования проекта.


Комплексный ремонт квартир под ключ
  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Проверка документации

Документы, которые нужно проверить у застройщика, чтобы обеспечить безопасность сделки:

  1. Учредительные документы.

  2. Сведения о государственной регистрации не только основной компании, но и дочерних организаций, выполняющих конкретные работы по проекту.

  3. Налоговая документация (постановка на учёт в ФНС).

  4. Годовые отчёты, бухгалтерская отчётность.

  5. Проверки за последний год деятельности, выполненные аудиторскими компаниями.

Также стоит зайти на официальный сайт УФНС РФ и получить там выписку ЕГРЮЛ на момент подготовки договора. Так вы убедитесь в законности выполнения работ, наличии полномочий у лица, подписывающего бумаги от имени исполнителя. В полученной выписке указаны фамилии руководителей компании. Проектная декларация также содержит информацию о застройщике и его учредителях.

Но, если выписки вы получаете самостоятельно, то как проверить документы застройщика перед приобретением жилья в строящемся доме? Законодательство РФ, а именно ст. 210 Федерального закона №214-ФЗ позволяет вам потребовать эти данные, и компания не имеет права отказать. Более того, девелопер должен предоставить подлинные документы или нотариально заверенные копии. Потом следует проверить данные по самому проекту – договоры, заключения, разрешения.

Следующий важный момент – как проверить компанию в Росреестре? Нужно зайти на сайт https://rosreestr.net и запросить выписку. Учитывайте сроки регистрации. Если договор регистрировался недавно, его могли не успеть внести в базу. Иногда процедура занимает 1–2 месяца.

Важно! Также проверяйте, кем подписывается договор, и на каких основаниях. Имеет ли этот человек необходимые полномочия или доверенность, кем она выдана. Фамилии легко найти в интернете. Если они связаны с делами о мошенничестве, поисковик выдаст информацию.

Изучение других объектов

Посмотрите, что строила компания за последние несколько лет. Пообщайтесь с владельцами жилья. Были ли переносы сроков сдачи, спорные моменты.

Важно! Убедитесь, что строительство соответствует местному законодательству, а сам дом строится не рядом с охраняемыми объектами историко-культурного наследия. Может оказаться, что застройку заморозят на время получения разрешения или отменят вовсе.

Финансовые проблемы

Крупные девелоперские компании, у которых всё в порядке с финансированием, могут себе позволить начинать продажи квартир на финальных этапах строительства. Они оперируют собственными и кредитными средствами, и мало зависят от покупателей.

Что можно и нужно изучить:

  1. Источники финансирования в проектной декларации. Если там указаны крупные банки, кредитующие строительство, доверие к такому застройщику намного выше. Мелкие региональные банки могут быть сателлитами, и существовать исключительно для проведения махинаций.

  2. Объём продаж по проекту. Просто запросите в ЕГРН выписку о договорах долевого участия.

  3. Цены компании. Если они существенно ниже рыночных, а о сезонных скидках речь не идёт, будьте внимательны. Возможно, у компании возникли серьёзные финансовые проблемы, которые пытаются решить за счёт дольщиков.

  4. Публичное размещение ценных бумаг и котировки на биржах. Выйти на торги без множества проверок невозможно. Если на фондовом рынке продаются акции - это хороший признак. Отследите котировки за последние месяцы. Они часто отражают положение вещей в компании.

Также стоит проверить компанию онлайн, заглянув на ресурсы, публикующие рейтинги по региону и стране в целом. Публикуется объём квадратных метров жилой площади в год, а также прибыль, полученная за отчётный период.

Также стоит проверить аккредитацию застройщика в банке. Сам факт её наличия – важный критерий. Банковские организации строго проверяют кредитуемые компании, прежде чем оформить договор и дать деньги.

В едином реестре компаний-застройщиков вы узнаете всё, что нужно обо всех девелоперах, привлекающих средства по ДДУ на территории России. Там же выдаётся рейтинг, указывающий надёжность девелопера. Это напоминает принцип банковских рейтингов.

Финансовые гарантии для дольщиков

Закон всегда требует материального обеспечения всех обязательств компании перед дольщиками.

Материальная ответственность исполнителя (застройщика) перед клиентами-дольщиками страхуется. Ранее девелопер мог выбрать один из доступных вариантов. Это мог быть договор с ОВС, страховой полис или банковское поручительство. В 2017 году застройщиков обязали вносить средства в компенсационный фонд. Из него будут выделяться деньги на финансирование долгостроев и компенсации дольщикам.

Неформальная информация

Стоит пройтись по форумам, на которых собираются дольщики. Желательно, чтобы это были клиенты конкретной компании. Там вы узнаете обо всех преимуществах и недостатках компании, самого проекта. Есть также отзывы, но их часто пишут под заказ. Причём, негативные тоже.

Что нужно учесть:

  1. Недовольные дольщики есть всегда. Жалобы – нормальное явление. Волноваться стоит, если негатива много, обоснованного и с конкретикой. В частности – мошенничество, постоянные срывы сроков, незаконное строительство.

  2. Судебные тяжбы – не приговор. Спорные ситуации возникают регулярно, решаются в судебном порядке.

  3. Часто конкуренты занимаются чёрным пиаром, создавая ложные инфоповоды в сетевых и офлайн-СМИ.

Поэтому такая субъективная проверка застройщика онлайн не всегда позволяет получить полную картину.

Проверка на банкротство и реестр проблемных девелоперских компаний

Один из ключевых вопросов – как проверить компанию на банкротство, и где искать эту информацию? Вам потребуется сделать несколько простых манипуляций в интернете:

  1. На официальном сайте арбитражного суда перейдите в картотеку, где хранятся все дела.

  2. В графе поиска «ответчик» укажите юридическое название девелопера.

  3. Перейдите по ссылке на список дел о банкротствах.

Иногда компанию пытаются обанкротить намеренно. Если тяжбы дошли до официальной процедуры, то информацию о ней можно взять в федеральном реестре. Но даже такая проверка не всегда даёт объективные результаты. Деловые споры с подрядчиками и инвесторами часто приводят к судебным разбирательствам.

Важно! Распространённая ошибка – искать по базам сам бренд компании-девелопера. Проверяйте по названиям фирм (дочерних), которые занимаются застройкой на конкретных участках. Узнать их названия можно в проектной декларации и в самом ДДУ.

Как не допустить ошибок?

Лучше всего проверить застройщика смогут юристы, профильные специалисты. Если поручить задачу экспертам, вы сэкономите время, и гарантированно получите результат.

Они проведут анализ финансовой активности и судебных дел, проверят всю документацию, убедятся в том, что субподрядчики, задействованные в проекте, надёжны. Проверке подвергаются публикации в СМИ за выбранный период, информация на тематических ресурсах. Проводится масштабная аналитическая работа с полученными данными. Специалисты понимают, какие данные влияют на финансовую безопасность дольщика, указывают на риски.

Они убедятся, что девелопер имеет актуальную лицензию, в порядке все учредительные документы, правильно оформлена проектная документация, есть разрешение на строительство. Также будут проверены все подрядные организации, задействованные в выполнении проекта.

Мало просто проверить компанию по ИНН онлайн и сделать несколько выписок из реестров. Важно собрать информацию о деятельности компании. Её могут характеризовать даже старые архивные объявления о продаже квартир в новостройках конкретного девелопера.

Правило «доверяй профессионалам» актуально всегда. Например, купив квартиру в новостройке, вы не получаете жильё, полностью соответствующее требованиям комфорта. Решением станет комплексный ремонт квартиры по индивидуальному дизайн-проекту. Вы даёте задание и «забываете» о квартире на некоторое время. Компания занимается подбором рабочих, покупкой и доставкой материалов. Вам остаётся принять работу и наслаждаться ее результатами!

Опубликовано: 25.11.2019 Автор:

ПозвонитьЗаказать обратный звонок

Задайте нам вопрос

WhatsAppVK

Введите свой телефон, и мы перезвоним вам

+7

Заказать звонок

Нажимая «Заказать звонок», вы соглашаетесь с политикой защиты персональной информации.

Спасибо! Мы перезвоним вам в ближайшие часы