Ипотека – реальная возможность для сотен семей приобрести недвижимость в собственность. Суть этой банковской услуги проста до безобразия — вы получаете так называемый целевой кредит, который можете потратить только на приобретение недвижимости. Остается один вопрос — а как правильно оформить ипотеку? Какие документы собирать? На что обратить внимание при покупке, какие бывают подводные камни? Рассказываем коротко и по существу.
Шаг первый: подбираем оптимальный банковский продукт
Не торопитесь бежать за ипотекой в банк, который переводит вам зарплату, даже если вас заманивают «ссудой по двум документам». Если в другом браке ниже процент и более лояльные условия – на «марафоне» это будет гораздо выгоднее (особенно учитывая стоимость недвижимости в Москве).
Поэтому первый шаг в оформлении ипотеки – сесть и организовать табличку в Excel, куда вы будете записывать информацию по условиям займа у разных банков. Всю информацию о программах можно найти в свободном доступе на сайтах организаций или запросить ее, позвонив по телефону.
Важная информация! Опыт клиентов компании «Сделано» показывает – лучше всего брать ипотеку в рублях и надежном банке, у которого вряд ли отберут лицензию в ближайшее время и который не закроется на протяжении всего долга.
Что важно узнавать? Такие параметры как:
-
Требования банка к заемщику. Как правило, «получи ипотеку по двум документам» — это просто рекламная «замануха», все равно придется собирать документы. И лучше заранее узнать, сможете ли вы вообще взять ипотеку по правилам конкретно этого банка.
-
Первоначальный взнос. Стандарт – 10—15% от стоимости квартиры. Принцип простой – чем больше вы внесете в качестве первоначального взноса, тем меньше размер платежей («Сделано» предупреждает: не забывайте о ремонте в новоприобретенном жилье и подушке безопасности, не торопитесь отдавать все накопления целиком). Часто встречаются варианты «ипотек без первоначального взноса». Участвовать в таких программах не рекомендуем – ставка будет выше на 3—4%, а на длительном отрезке это большая переплата.
-
Ставка по кредиту. Реклама заманивает «ставкой от 10%». Ключевое слово «ОТ». Чаще всего она существенно выше. Повысить ставку могут по разным причинам – вашу работу признают потенциально травмоопасной, вы не купите нужную страховку, у вас слишком низкий, по мнению банка, доход. Поэтому тут лучше не рассчитывать на проценты во флаерах, а подать предварительную заявку и узнать, какую ставку предложат именно вам.
-
Сумма ежемесячного платежа и срок кредита. С одной стороны, хочется рассчитаться быстрее, с другой – могут случаться разные форс-мажоры, и с большим ежемесячным платежом вы больше рискуете. Оптимальный вариант – взять кредит на бОльшее количество лет с возможностью досрочного погашения.
-
Можно ли гасить кредит досрочно. В некоторых процентах за такое вот погашение на человека налагаются штрафные санкции. Уточните заранее этот нюанс.
-
Нужно ли страховать квартиру и жизнь в страховых, с которым сотрудничает банк. По закону страховать недвижимость человек может где угодно. Жизнь он страховать не обязан вовсе. По тому же закону банк может отказать в предоставлении ипотеки без объяснения причин.
-
Каковы будут дополнительные условия. Некоторые банки навязывают свои дебетовые карты в «догрузку» к ипотеке, взымают дополнительные средства за оповещение посредством СМС и пуша. Конечно, вы сможете отказаться от такого «доп. пакета» (который за годы может составить огромную переплату). Но, опять же, и банк может отказаться занимать вам деньги.
Все условия программ можно свести в одну таблицу в Excel и просчитать, какой вариант вам больше подходит. После этого можно приступать к сбору документов.
Шаг второй: подаем анкету-заявление в банк
Некоторые банки просят заполнить документы онлайн, но все равно скорее всего придется посетить офис компании с оригиналами требуемых документов. На этом этапе банк дает свое предварительное согласие на ипотеку. И только после этого имеет смысл подбирать конкретные варианты недвижимости.
Почему? Потому что банки, как правило, предъявляют свои требования к квадратным метрам. Может быть принципиальным техническое состояние помещение, год постройки, степень износа и так далее.
Если сначала подобрать квартиру, а только потом обращаться в банк, можно попасть в не совсем приятную ситуацию – вы мысленно родили уже третьего ребенка и сделали два генеральных ремонта в квартире, а банк вам отказывает.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Шаг третий: выбираем недвижимость
Специалисты «Сделано» советуют выбирать и покупать квартиру не на вторичном рынке, а в новостройке. У такого решения несколько плюсов:
-
У банка будет меньше претензий к выбору квартиры в новостройке – нет технического износа здания, соответственно, меньше шансов в отказе.
-
Новостройки могут стоить дешевле «вторички» (особенно еще дом не до конца достроен), да и на старте продаж могут быть неплохие скидки от застройщика.
-
Если у застройщика есть банк-партнер, то ипотеку будет оформить проще именно в нем (как правило, заманивают пониженными ставками).
-
Не нужно будет проверять квартиру на юридическую чистоту – никаких оспариваний сделки в суде, на проверку не нужно тратить ни деньги, ни время.
-
В новостройке быстрее и проще сделать ремонт.
Особенно легко ремонт пройдет, если вы купите новостройку без ремонта. В таком случае и квартира будет стоить дешевле, и ремонт сделать «с нуля», без демонтажа выйдет быстрее, проще и дешевле. Сроки такого ремонта – около трех месяцев (в нашей компании). При этом будет сделано все — от проводки до вывоза мусора и генеральной уборки.
Важная информация! Кстати, частично деньги, затраченные на ремонт, вернутся – для этого можно использовать налоговый вычет.
Шаг четвертый: собираем документы
Конкретный перечень, разумеется, зависит только от конкретного банка и может варьироваться. Точно попросят предоставить:
-
паспорт гражданина РФ (внутренний);
-
копию трудовой книжки;
-
СНИЛС/водительское удостоверение/иной документ, устанавливающий личность;
-
справку по форме 2-НДФЛ (получить можно в бухгалтерии вашего предприятия).
Важная информация! Если вы берете кредит с поручителем, то документы потребуется предоставить и ему. Конкретный перечень назовет банк после предварительного одобрения ипотеки.
При этом паспорт и 2-НДФЛ потребуется предоставить еще на этапе написания заявления, а все остальное потребуется принести уже после подбора подходящей квартиры. Кроме того, нужно будет отнести в банк документы на недвижимость (их можно запросить у продавца):
-
отчет рыночной стоимости квартиры (заказывается в специализированных оценочных конторах);
-
выписка из ЕГРН;
-
документ, подтверждающий право собственности на жилье (купля-продажа, наследство, дарение);
-
кадастровый паспорт недвижимости (из БТИ).
Если вы с продавцом уже заключили предварительный договор купли-продажи – придется предоставить и его.
Шаг пятый: вносим аванс
У нотариуса составляется договор предварительной купли-продажи и фиксируется передача денежных средств от продавца покупателю.
В этом договоре назначается дата окончательной продажи. Документ согласуется с банком. Если с недвижимостью все хорошо, и документы собраны правильно, банк дает свое добро. Остается ждать дня подписания документа.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Шаг шестой: заключение договора ипотеки
Когда банк дает свое «добро», вы подписываете договор ипотеки. После этого производятся окончательные расчеты с продавцом, и право собственности на квартиру переходит к банку. Вы можете проживать в ней, но совершать сделки (перепродавать, дарить, сдавать в аренду) – скорее всего, нет.
Уже после этого подаются документы на прописку/регистрацию, оформляется страховка на недвижимость, и вы можете переезжать в новоприобретенную квартиру.
Хотя как раз с последним, вероятно, придется повременить. Ведь остается еще один вопрос – ремонт. Неважно, купили вы квартиру на вторичном рынке или новостройку – наверняка вам потребуется «переделать квартиру под себя», проверить работоспособность и заменить нерабочие коммуникации, залить пол, выровнять стены, монтировать экологичное и качественное напольное и настенное покрытие и вообще превратить квартиру в уютное и комфортное гнездышко, в котором будет приятно жить.
Зачастую ремонт – страшная вещь. Вы не можете предсказать, на сколько он затянется (и сколько времени придется жить на съемной квартире или у родни) и сколько денег потребуется. И здесь компания «Сделано» может вам помочь.
Мы предлагаем услугу комплексного ремонта (все — от ремонта коммуникаций до укладки ламината/паркета) за фиксированную цену и в фиксированный срок. Вы сможете планировать бюджет на долгие месяцы вперед, и не будете тратить время на ремонт самостоятельно. Кстати, у нас оплачивать ремонт можно не одним платежом, а несколькими или оформить рассрочку.
