Как обменять квартиру на квартиру с доплатой?

На текущий момент времени обмен квартир с доплатой практически не используется. Но законодательно этот вариант решения жилищной проблемы не запрещен. Как обменять квартиру на квартиру с доплатой? Как провести сделку и сколько придется заплатить в качестве налога? Интересно? Читайте нашу статью.

Что говорит законодательство?

Чтобы не совершить ошибку, можно и нужно предварительно проштудировать ст. 567-571 ГК РФ. Они посвящены вопросам обмена. Основное, что требуется знать:

  • каждый из участников сделки одновременно становится и продавцом, и покупателем;

  • для составления договора требуются те же документы, что и при совершении стандартной купли-продажи;

  • можно заключить две независимые сделки или один договор обмена. (он же исполняет функцию передаточного документа);

  • стороны в обязательном порядке регистрируют свое право собственности в Росреестре;

  • НДФЛ рассчитывается как при заключении стандартного договора купли-продажи. 

Что выбирать: ДПК или договор мены, — решают только договаривающиеся стороны. Нотариальное заверение контракта в большинстве случаев не требуется. Исключение — отчуждение долей в праве или обмен недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему.

Обратите внимание! За регистрацию права собственности каждый из участников сделки обязан заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Внести 4000 рублей одной платежкой под предлогом, что договор общий, нельзя. Каждый платит за себя.

Как можно разменять квартиру?

Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:

  • На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.

  • На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.

  • На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.

 

Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.

Комплексный ремонт квартир под ключ
  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Обмен на вторичном рынке

Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:

  • Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.

  • На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.

 Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:

  • Общегражданские паспорта всех собственников.

  • Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.

  • Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.

  • Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.

  • Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.

  • Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

  • Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.

 

В договоре обмена указываются:

  • данные сторон в соответствии с паспортами;

  • описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);

  • фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);

  • сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;

  • порядок передачи имущества;

  • иные условия, имеющие отношение в данной сделке.

 

Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.

Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Уплата налогов

В соответствии с законодательством обмен квартиры равноценен ее продаже. Если собственник владел ей менее 3-5 лет, он освобождается от уплаты НДФЛ при продаже. Во всех остальных случаях налог придется перечислить в бюджет и рассчитывать его нужно не с доплаты, а со всей суммы по договору. Но зато, в соответствии с НК РФ, «продавцы» могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет.

Обмен квартиры на новостройку

Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.

Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.

Обмен ипотечной квартиры

Если задолженность перед кредитором еще не погашена, потребуется его согласие. Среди возможных вариантов решения проблемы:

  • Перевод долга на покупателя, если он соответствует требованиям кредитора.

  • Подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит сумму, достаточную для закрытия обязательства перед банком. После этого отзывается закладная и можно полноценно регистрировать сделку.

В любом случае без ведома кредитора подобные сделки лучше не проводить. Банк имеет полное право опротестовать сделку через суд.

Обмен произошел. Что делать дальше?

Конечно, ремонт. Нужно убрать со стен, потолка и пола воспоминания о прежнем владельце. Можно самому клеить обои и проходить мастер-классы по нанесению венецианской штукатурки. А можно поступить проще и обратиться к профессионалам — заказать услугу капитального ремонта под ключ. Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость. Все, что остается сделать вам — выбрать дизайн, получить готовую квартиру и пригласить гостей на новоселье

Опубликовано: 25.12.2019 Автор:

ПозвонитьЗаказать обратный звонок

Задайте нам вопрос

WhatsAppVK

Введите свой телефон, и мы перезвоним вам

+7

Заказать звонок

Нажимая «Заказать звонок», вы соглашаетесь с политикой защиты персональной информации.

Спасибо! Мы перезвоним вам в ближайшие часы