Рассмотрим способы погашения аннуитетной ипотеки. Существует два варианта, при этом неизменной остается обязательство клиента перед банком погашать задолженность по ипотеке. Изменяются лишь параметры кредита.
Что такое аннуитетная ипотека?
Аннуитетной называется ипотека, погашаемая равными долями ежемесячно. Два варианта погашения это:
-
изменение сроков (ежемесячный платеж не пересчитывается);
-
изменение платежа (без уменьшения сроков).
Работает следующим образом: еще на стадии подписания ипотечного договора банк дает право заемщику выбрать схему погашения. В дальнейшем изменения схемы возможны, но не всегда.
В первом случае сохраняется ежемесячная нагрузка, но проценты по кредиту уменьшаются. Во втором случае сокращаются обязательные платежи, а процентная ставка уменьшается несущественно.
Какой вариант погашения выбрать?
Если заемщик заинтересован уменьшить ежемесячный аннуитетный платеж, лучше выбрать второй вариант. Если же задача состоит в том, чтобы сократить сроки выплат по кредиту (поменьше переплачивать), то подойдет первый вариант.
Варианты погашения зависят также от типа кредита:
-
рублевый без ограничений на досрочную выплату. Оба варианта подходят, но лучше подумать об уменьшении ежемесячного платежа, чем сроков. Ведь высвободившиеся средства можно заложить в следующий платеж либо пустить в оборот;
-
рублевый с ограничениями (но оплата нерегулярная). Нуждается в индивидуальной оценке экспертом, так как есть переменные;
-
валютный без ограничений. Сокращение сроков позволит не переплачивать за кредит, что выгоднее, чем при рублевой ипотеке. Обязательное условие – регулярные досрочные платежи;
-
валютный с ограничениями (указана граничная сумма досрочного погашения). Здесь первый вариант однозначно выгоднее второго, то есть уменьшаем сроки.
Кстати, сравнить оба варианта лучше с помощью онлайнового ипотечного калькулятора, который можно найти в свободном доступе в сети интернет.
-
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. -
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. -
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. -
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Если делать ремонт
Теперь рассмотрим на конкретных примерах.
В фирме «под ключ»
Пример 1. Взята аннуитетная ипотека, в том числе с рассчетом под комплексный ремонт квартиры (т.н. ипотека на ремонт). Сразу скажем, что сотрудничество с компанией-подрядчиком выгоднее и безопаснее для заемщика, чем с частными мастерами. Почему? Аргументируем:
-
составляется договор, где прописывается фиксированная оплата за квадратный метр. Эта цифра не поменяется ни через неделю, ни через месяц и до конца ремонта. В случае с частниками все в точности наоборот – никаких конкретных цифр и гарантий по их выполнению;
-
компания берет на себя такой важный вопрос, как закупки материалов. То есть заказчика вообще не волнует, как, где, почем будут закупаться материалы. Его волнует лишь чтобы это были качественные, оговоренные в договоре материалы. Централизованные закупки полностью исключают риск нехватки стройматериалов, оборудования и инструментов на период ремонта. Это, в свою очередь, очень важно для заемщика, поскольку он «тянет» ежемесячные платежи по ипотеке. Любые расхождения в бюджете или смете могут больно ударить по карману, заставив менять схемы погашения кредита либо искать недостающие средства;
-
ремонт делается поэтапно, что позволяет заказчику видеть перспективы и правильно оценивать свои финансовые возможности. При сотрудничестве с частными мастерами это невозможно, поскольку они заняты, как правило, на отдельных работах. Этапность может быть выделена, если работы выполнены качественно и в срок, чтобы не пришлось переделывать. Но такое случается редко. А чаще – после окончания некоторые работы переделывают. Переделки больно бьют не только по срокам, но и кошельку заказчика, опять-таки отзываясь на его отношениях с банком в аннуитетных платежах.
Как видим, преимуществ работы с компанией-подрядчиком достаточно, особенно, когда заказчик связан по рукам и ногам ипотекой. Основным преимуществом является договор услуг по ремонту, который можно предъявить в банке и на его основе добиться пересмотра погашения аннуитетной ипотеки.
Вывод: при договорных отношениях с подрядчиком выполнить обязательства по погашению кредита намного легче. Причем подходят оба варианта погашения кредита.
С частной бригадой
Теперь рассмотрим пример 2, когда ремонт выполняется частной бригадой. Он начат, но в процессе затянулся, потребовались дополнительные закупки, а клиент стал испытывать трудности с оплатой по кредиту из-за непредвиденных затрат.
Перед ним возникла дилемма: уменьшить срок выплаты с сохранением процентов либо сократить размер ежемесячного платежа.
Выгоден второй вариант, поскольку сэкономленные средства можно использовать для оплаты доли за следующий месяц или пустить на закупки. Кроме того, если возникнут трудности финансового характера, платить меньше каждый месяц легче, чем полную сумму.
С другой стороны, при наличии возможности досрочного погашения частично, но регулярно (разумеется, при разрешении на то банком), экономический эффект от обоих вариантов будет почти идентичным.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Важное дополнение
Рассмотрены два варианта погашения аннуитетной ипотеки. Они содержат в себе разновидности. К примеру, досрочное погашение с уменьшением срока выглядит предпочтительнее. Ведь налицо экономия, а долг отдается быстрее. Но здесь есть маленькая ложка дегтя, которую обычно не видят: разница между начальным платежом и уменьшающимся. Эту ложку дегтя можно нивелировать только дополнительной долей досрочного погашения, а также если банк применяет систему уменьшающихся процентов на остаток кредита.
Резюме
Если брать ипотеку с расчетом досрочного погашения небольшой долей от основного платежа в полтора миллиона рублей, скажем, 5-6 тысяч ежемесячно, то выгодны оба варианта погашения. С прицелом на перспективу 3-4 лет, если вдруг ситуация с финансами ухудшится, можно выбрать досрочное погашение с уменьшенными платежами. Даже если потом вернуться на обычный график, платить будет намного легче из-за уменьшенной суммы.
При ипотеке на ремонт квартиры тоже исходим из уменьшения ежемесячного платежа. Но при условии гарантий по стороны подрядчика. В частности, договора услуг и поэтапной сдачи работ. Хотя иногда выгоден уменьшенный срок, если банк дифференцирует ставку по процентам на остаток кредита. Тогда за счет сокращения срока платить надо будет меньше.
