Как купить квартиру с торгов по банкротству?

Жилая недвижимость, продаваемая на аукционах, всегда вызывала настороженность потенциальных покупателей. Хотя это обычная практика не только для граждан, но и юридических лиц. Какие же опасности подстерегают покупателя, привлеченного дешевизной таких лотов? Как купить квартиру с торгов по банкротству и не пожалеть об этом? Узнаем далее.

Нет ничего противозаконного, чтобы выставить жилую недвижимость на торги. Для городских властей — это единственный способ реализации вторичного жилья, находящегося в коммунальной собственности. Этого требует ФЗ-44. Риски зависят не от процедуры торгов, а от самой квартиры.

Где продают?

В столице действует несколько структур, проводящих подобные торги. Одной из них является «Моссоцгарантия». Подавляющее количество предложений от этой государственной структуры - квартиры пожилых людей. Такие лоты выгодно приобретать, поскольку под них разрешена ипотека, субсидии (например, покрытие залога материнским капиталом). Но действуют правила: потенциальный покупатель вносит 200 000 рублей задатка и обязательно его личное присутствие на торгах.

Квартиры передаются городским властям пенсионерами, обычно одинокими, у которых есть договора пожизненного содержания либо договор передачи в дом престарелых за пожертвование квартиры.

Вторичное жилье и новостройки предлагают на площадке «Росэлторга». Она считается крупнейшей среди частных заказчиков и юридических лиц. Первичный взнос составит 100 000 рублей, а личное присутствие необязательно. Процедура торгов и покупки осуществляется с помощью Личного кабинета.

Что предлагают на аукционах?

По статистике риэлторов, более 70 % всех предложений по недвижимости состоят из проблемных квартир банков, включая те, что попадают сюда по процедуре банкротства. Эти квартиры появляются на аукционах вне государственных площадок и таят в себе немалые риски.

Чтобы банк выставил жилье заемщика на торги, нужны веские причины.

1. Это крайняя мера, когда все способы убеждения исчерпаны, а заемщик не соглашается на диалог.

2. Быстро выставить квартиру на аукцион не получится даже у банков. Она занимает примерно год. Поэтому появление квартиры на торгах означает, что она, скорее всего, имеет «нехорошую» историю.

3. Обычно это ипотечное жилье, которое заемщик не хочет или не может оплачивать по кредиту.

Последний способ продать квартиру через аукцион - риэлторские торги. Продажа осуществляется агентством недвижимости по сниженной цене. Участвовать могут все желающие либо только допущенные лица.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Сюрпризы квартир

Нетрудно предположить, что большая часть квартир предлагается на торги с обременениями. Обычно это неоплата счетов за коммунальные услуги. Поэтому новый владелец может столкнуться с отключенным электричеством, газом, водой и отоплением. Это еще полбеды. Долги отображены в его лицевом счете. Чтобы избавиться от них, приходиться оббивать пороги управляющих компаний, а иногда идти в суд. Только через суд можно списать долг предыдущего владельца, и то не всегда это получается сделать.

Следующий риск с квартирой по банкротству - прописанные жильцы. Если залоговая квартира продается исполнительной службой для покрытия кредитного долга после процедуры банкротства, покупатель вполне может увидеть в документах на жилье бывшего владельца с компанией родственников. Прописанных можно выселить только по решению суда. Дело это не быстрое, а в некоторых ситуациях - безнадежное. Например, детей выписать не получится.

Если покупатель готов смириться с присутствием по документам прописанного чужого ребенка, то его ожидает неприятный сюрприз. Такую квартиру невозможно будет:

• обменять;

• продать;

• подарить;

• завещать.

Пока дитя не вырастет и выйдет за рамки ограничений по закону.

Важно! Если в торгах с недвижимостью, принадлежащей государству, можно узнать о количестве жильцов квартиры до торгов, то в других случаях это не так прозрачно.

Как не попасться в ловушку?

Ситуаций, когда владельцы квартир остаются с правом проживания в них, достаточно много. Например, они отказываются от приватизации, но сохраняют за собой право на проживание в квартире даже при смене владельца. Такие дела очень трудоемкие, рассматриваются в суде годами.

Если квартира залоговая и принадлежит вторичному фонду, то безопаснее всего пойти в паспортный стол и взять справку о количестве жильцов в ней. В случае с новостройками еще проще, ведь эти данные отображены при регистрации в госреестре.

Еще обременение возникает по вине компаний, которые ликвидируются или банкротятся. Например, компания предоставляла свое жилье работникам (по договору социального найма). В случае ликвидации или банкротства компании выселить таких людей очень сложно. По закону это можно сделать в том случае, если им предоставят другое жилье, не хуже прежнего.

Финальной ловушкой является сам процесс торгов. Да, начальная цена лота всегда ниже среднерыночной. Но в процессе торгов людьми овладевает азарт, и они не могут остановиться, даже если приблизились к рыночной цене или вовсе превысили ее. В итоге покупатель получает квартиру с непрозрачной историей, да еще весьма недешево.

Есть ли выход?

Эксперты скептически относятся к возможности найти беспроблемную квартиру на открытых торгах. Хотя чиновники упирают на то, что покупка у государства априори гарантирует честность сделки, с этим не могут согласиться юристы в сфере прав недвижимости. Квартира по схеме банкротства, залоговая либо отобранная по задолженности за «коммуналку» всегда будет сделкой высокого риска. В ней может никто не жить, по ней может быть решение суда. Но кто даст гарантию, что сделка не будет впоследствии оспорена бывшим владельцем.

Единственной категорией покупателей, кто может получить бонус на таких сделках, являются риэлторские конторы. Они обычно покупают квартиры, чтобы сделать там ремонт и затем перепродать на вторичном рынке.

Обычным гражданам подойдет такой вариант, если квартира продается новая (то есть в ней никто еще не жил). Тогда риски минимальны из-за отсутствия истории жилья. Кроме того, при покупке на аукционе с покупателя по закону снимаются банкротные риски. Иначе говоря, такую сделку устроитель аукциона не имеет право обжаловать на предмет нарушения процедуры торгов или чего-либо еще.

Как выгодно использовать квартиру, купленную с торгов?

Даже если квартира окажется с «историей», то почему бы не использовать время с пользой для себя? Например, сделать комплексный ремонт силами компании-подрядчика, чтобы сдавать квартиру в аренду. Конечно, это возможно, если квартира пустая и проблема связана с документами, а не бывшими жильцами.

Возвращаясь к ремонту, почему именно компания, а не частная бригада? Покупателю важно быстрее придать товарный вид жилью. Эту скорость ремонта может обеспечить только компания. Ведь она связана договорным обязательствами, а заказчик вправе контролировать исполнение работ по договору.

Помимо скорости работ цена ремонта не меняется независимо от сроков. Она будет зафиксированный из расчета стоимости за квадратный метр. Такую роскошь у частных бригад не встретишь.

Последнее - если делать налоговый вычет (он по закону возможен для отделочных работ), то наличие договора является основанием для получения вычета по ремонту.