Рефинансирование ипотеки: что это и для кого?

Хотите облегчить ипотечное бремя? Тогда рефинансирование - то, что вам нужно, ведь благодаря нему сумма платежей может заметно уменьшиться. Давайте разбираться с рефинансированием ипотеки - что это и для кого. Чем быстрее вы овладеете этой информацией, тем раньше воспользуетесь возможностью снизить процентную ставку. Начинаем!

Для чего рефинансируют ипотечные кредиты?

За последнее десятилетие ситуация в банковском секторе несколько раз менялась кардинально. В начале 2000-х годов ипотечные займы выдавались под 18-23% годовых. Сейчас деньги можно получить под 9-12%. Граждане, купившие квартиры 5-10 лет назад, оказались в невыгодной ситуации. Значительная часть бюджета тратится на обслуживание банковских долгов. И вопрос, как снизить ставку по ипотеке, для них актуален, как никогда.

Одновременно кредитные организации столкнулись с нехваткой клиентов. Россияне в подавляющем большинстве имеют по 3-6 займов. Выдавать новые кредиты практически некому. Результат — гражданам активно предлагают получить новый кредит для закрытия имеющихся.

Некоторые банки рассматривают долги только сторонних организаций, другие лимитируют максимальные и минимальные суммы. Третьи предлагают не только перекредитовать старые долги, но и получить деньги сверху.


Комплексный ремонт квартир под ключ
  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Какие задачи можно решить при помощи рефинансирования?

Как уменьшить платеж по ипотеке? Вопрос актуален для многих. Значительной части заемщиков приходится ежемесячно по 30-50 тысяч рублей отдавать банку. Если на повседневные расходы остается 25-30 тысяч, естественно появляется желание изменить ситуацию к лучшему.

В еще более сложной ситуации оказались те, кто брал ипотечные займы в долларах или евро. В 2014 году курс резко вырос, а с ним и размер ежемесячного платежа, и общая стоимость квартиры. И здесь самое время подумать, как получить рефинансирование ипотеки. Оно позволяет решить одну или несколько из задач, перечисленных ниже:

  • увеличение срока финансирования;

  • снижение ставки по ипотеке;

  • уменьшение ежемесячного платежа;

  • смена валюты кредита;

  • вывод квартиры из-под залога.

Каждый из указанных пунктов заслуживает отдельного внимания. Важно подчеркнуть, что увеличение периода кредитования и сокращение платежа в месяц тесно связаны друг с другом.

Если при этом не планируется снижение процентной ставки, поможет реструктуризация ипотеки в этом же банке. Заемщику временно или постоянно корректируется график платежей. Основанием для процедуры может стать сокращение доходов, появление дополнительных иждивенцев (детей), наличие тяжелого заболевания и т. д.

Как реструктуризировать ипотеку? Напомним сразу, что данная процедура возможна только по инициативе банка-кредитора. И в большинстве случаев ее предлагают уже при наличии просрочек. Если заемщик может подтвердить, что планирует и далее исполнять свои обязательства по договору, но нуждается во временной передышке, банк может предоставить кредитные каникулы, например:

  • в течение года оплачиваются только начисленные проценты;

  • погашается только основной долг;

  • заемщик в течение полугода не платит вообще.

Важно понимать, что реструктуризация проводится ТОЛЬКО текущим банком и при наличии веских оснований. Перекредитование можно оформить в любой финансовой организации при соблюдении некоторых требований.

Вернемся к рефинансированию и рассмотрим основные цели данной процедуры.

Увеличение периода кредитования с уменьшением ежемесячного платежа

Если процентная ставка не имеет принципиального значения, можно запросить увеличение общего срока кредитования. При этом ежемесячные отчисления банку неизбежно становятся меньше. Важно понимать, что данный вариант рефинансирования сопряжен с увеличением общей переплаты.

Снижение процентной ставки

Мы уже говорили в начале статьи, что за последнее десятилетие ставки по кредитам снизились практически в два раза. Но важно понимать, что рефинансирование предполагает получение НОВОГО займа. Придется переоформлять страховой полис на другого кредитора, заново проводить оценку. А это все — дополнительные расходы из кармана заемщика.

Под какой процент можно рефинансировать ипотеку? Запаситесь калькулятором и потратьте время на расчеты. Учтите, сколько осталось погасить в «старом» банке, какую сумму и на каких условиях предлагает «новый». Добавьте расходы на страхование, оценку. Прочитайте внимательно действующий кредитный договор (или расспросите менеджера в банке). В нем могут значиться комиссии и штрафы за переоформление документов, досрочное расторжение и вывод квартиры из-под залога. Это — затраты.

Как уменьшить ставку по ипотеке? Оптимальный вариант — разница не менее 2,5-3 п. п. между предлагаемой и действующей ставкой. В противном случае дополнительные расходы нивелируют всю выгоду от рефинансирования.

Вывод квартиры из-под залога

Ипотечный кредит оформляется на 10-30 лет. За это время у заемщика могут измениться обстоятельства, например, появляется потребность в увеличении жилплощади. Но продать квартиру, чтобы приобрести другую до момента, пока не выплачена вся сумма банку, невозможно.

Рефинансирование — возможность заменить ипотечный кредит нецелевым потребительским. Недостаток варианта — более короткие сроки кредитования. К тому же не получится вернуть из бюджета часть уплаченных процентов в виде имущественного вычета. Льгота распространяется только на ипотечные займы.

Смена валюты

Данный вариант рефинансирования на данный момент времени практически не используется. Но в 2014-2015 годах он был актуален. Заемщик получает новый кредит, закрывает обязательства в долларах или евро. Дальнейшие платежи – в рублях.

Через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки?

Единого рецепта нет. Все зависит от задачи, решаемой заемщиком. Но есть несколько моментов, которые нужно учитывать:

  1. Тип платежей. Если в договоре прописаны аннуитетные, клиент первые годы отдает банку только проценты по кредиту. Основной долг — во второй половине графика. Если с момента оформления займа прошло 5-10 лет, осталось еще столько же, то рефинансирование уже не целесообразно. Придется заново платить проценты практически с первоначальной суммы. Вопрос, как рефинансировать ипотеку в другом банке, останется без ответа.

  2. Сколько прошло с момента подписания договора. Финансовые организации в предлагаемых программах рефинансирования прописывают, что к рассмотрению не принимаются обязательства, действующие менее полугода.

  3. Условия действующего договора. Среди многочисленных пунктов могут значиться запреты на проведение перекредитований вообще или в течение определенного времени.

Сколько раз можно рефинансировать ипотечный кредит? Все зависит от желания заемщика и требований банка. Если осталось не более 3-6 платежей, заявку на перекредитование к рассмотрению не примут.

Порядок рефинансирования

Если заемщик желает сменить кредитора, ему придется пройти следующие этапы:

  • выбор программы с учетом условий: действующих и предлагаемых;

  • подача заявки и получение предварительного одобрения;

  • сбор документов;

  • подписание договора с новым банком;

  • закрытие долгов в «старых» банках;

  • переоформление страхового полиса, регистрация залога в ЕГРН;

  • погашение задолженности перед новым банком.

Процедура может отличаться в деталях. Финансовая организация может напрямую перечислить деньги действующему кредитору или зачислить их на специальный счет. Во втором случае заемщик самостоятельно закрывает обязательства и получает справку об отсутствии задолженности.

Лучше предварительно получить полную информацию в выбранном банке, чтобы не получать отказы по формальным причинам.

Какие нужны документы

Если процедура предполагается в действующем банке, достаточно обновить справку о доходах и данные о семейном положении. Остальная информация у кредитора есть.

Если же рефинансирование запрашивается в стороннем банке, потребуются:

  1. Внутренний паспорт (копия).

  2. Анкета-заявление.

  3. Справка 2-НДФЛ. Есть совмещение и подработки? Лучше получить подтверждения для повышения вероятности одобрения.

  4. Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или ДДУ, технический и кадастровый паспорта).

  5. Копия действующего кредитного договора и всех приложений к нему.

  6. Справка об остатке задолженности из обслуживающего банка. Отдельными строками прописываются сумма основного долга и процентов.

  7. Свидетельство о браке. Есть действующий брачный договор, предполагающий раздельное владение имуществом? В банк предоставляется копия, заверенная в нотариальном порядке.

  8. Отчет оценщика.

Созаемщики предоставляют справки о доходах, паспорта, заявления. Супруг/супруга становятся созаемщиками в обязательном порядке, если иное не определено на уровне законодательства.

Перечень документов лучше уточнять на месте. Например, банк может затребовать копии военного билета (для мужчин моложе 27 лет), ИНН, СНИЛС и т. д.

Рефинансирование ипотеки под 6 процентов в 2019 году

В соответствии с постановлением Правительства РФ №1711 от 30.12.2017 г. семьи, в которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 года родится второй или третий ребенок, могут рассчитывать на снижение процентной ставки до 6% годовых на следующих условиях:

  1. При рождении второго ребенка — на 3 года.

  2. При рождении третьего ребенка — на 5 лет. Максимальный период – 8 лет, если за указанный период в семье родятся и второй, и третий ребенок.

  3. Квартира покупалась в период действия программы.

  4. Лимит для городов федерального значения — 12 млн. рублей, остальных городов — 6 млн. рублей.

  5. Дети — граждане России.

  6. Субсидия предоставляется и на рефинансированные ранее кредиты, при условии, что договор заключен после 01.08.2018 года.

Налоговый вычет

Рефинансирование ипотечного кредита по ставке ниже действующей — не единственный способ сократить расходы на покупку квартиры. Государство ввело так называемый налоговый вычет. Граждане России могут получить до 13% от уплаченной суммы в виде возврата по НДФЛ. Условия:

  1. Предел — 13% от суммы в 2 млн. рублей.

  2. Покупатель — плательщик подоходного налога.

Если для покупки жилья использовался ипотечный кредит (потребительские не учитываются), можно вернуть до 13% от 3 млн. рублей, уплаченных в качестве процентов. В налоговую инспекцию по месту жительства передаются копии документов, подтверждающих приобретение жилья, платежных документов и т. д. Решение о выплате — в течение 3-х месяцев.

Отдельно стоит сказать о получении вычета за ремонт. Налоговый инспектор не поверит на слово, если в декларации просто написать, что деньги потрачены на черновую стяжку, выравнивание стен и т. д. Потребуется договор со строительной или подрядной организацией, накладные на все используемые материалы.

Соответственно, чтобы у ФНС не было возможности отказать в вычете, лучше изначально заказывать комплексный ремонт у профессионалов, обладающих необходимыми лицензиями и разрешениями. Вы не только получаете квартиру «с иголочки», не думаете, как проложить проводку или оштукатурить перегородки, но и компенсируете значительную часть расходов из федерального бюджета.

Опубликовано: 25.11.2019 Автор:

ПозвонитьЗаказать обратный звонок

Задайте нам вопрос

WhatsAppVK

Введите свой телефон, и мы перезвоним вам

+7

Заказать звонок

Нажимая «Заказать звонок», вы соглашаетесь с политикой защиты персональной информации.

Спасибо! Мы перезвоним вам в ближайшие часы