Покупка квартиры через агентство недвижимости: порядок покупки, плюсы и минусы

Готовясь к покупке квартиры, важно понимать, что обойтись без риелтора сложно. Это безопаснее, как с юридической стороны, так и с финансовой. Но здесь есть нюанс: покупка квартиры через агентство недвижимости должна быть обязательно на договоре. В статье рассмотрим моменты, связанные с договором, а также плюсы и минусы сотрудничества с агентством недвижимости.

Зачем нужен договор?

Если покупатель считает функцию риэлтора только посреднической, то договор действительно тут лишний. Посредники никогда не несут ответственности за последствия после сделки. Их функция - свести покупателя с продавцом, получить свой процент и уйти в сторону.

Все-таки договор нужен для защиты интересов покупателя. Его, наоборот, интересует как раз вопрос последствий сделки, безопасна ли она и не лишится он впоследствии своих денег.

Немного об ответственности риэлтора

Проблема с риелторами в том, что их квалификация, аттестация и сертификация нигде в законах не прописаны. Работник агентства отвечает лишь за результат, то есть состоится сделка или нет. Но этим и ограничивается его поле ответственности. Ведь с законодательной точки зрения сотрудника АН почти невозможно привлечь в суде за нарушения гарантий сделки. Такой гарантии он не дает, хотя в договоре и могут быть прописаны похожие пункты.

Получается, что честность риелтора не закреплена законодательно, а остается рисковым фактором. Он зависит от личных качеств человека либо от моральных ценностей компании, в которой работает агент. Типичный случай: после покупки квартиры через агентство недвижимости возникла ситуация и сделка признана недействительной. Покупатель не сможет требовать с АН компенсацию за провал сделки, поскольку агентство юридически не было ее гарантом.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Обязательные пункты договора с АН

Шаблона договора с риэлтором не существует, так как нет законодательно закрепленных форм. Поэтому каждое агентство сочиняет свой договор, куда заносит любые, иногда абсурдные положения.

Продавец обязан проследить, чтобы договор содержал:

• сведения о сторонах с полными реквизитами и копиями паспорта (свидетельства о регистрации);

• предмет договора с подробным описанием объекта покупки;

• раздел с обязательствами и ответственностью сторон. Здесь же неплохо оговорить такой момент, как сбор документации. Если этим занимается агентство, необходимо нотариально заверенное разрешение от покупателя. По ответственности максимально подробно пропишите свои ожидания от сделки;

• сроки исполнения договора. Не должно быть фраз о бессрочном выполнении. Максимальный срок юристы рекомендуют установить в пределах 3-х месяцев;

• стоимость услуг АН с подробной раскладкой, из чего данная сумма складывается;

• условия прекращения договора с обязательным упоминанием о предварительном уведомлении сторон.

Важно! Если документами занимается риэлтор, продавец передает ему на хранение оригиналы. Рекомендуем составить отдельный акт о передаче документов и приложить к договору.

Что должно насторожить в договоре?

Понятно, что документ составлен таким образом, чтобы защитить интересы агентства. Обратите внимание на сноски и положения, написанные мелким шрифтом. Так обычно скрывают неприятные известия о финансовых штрафах. Попросите распечатать копию нормальным шрифтом и изучите документ.

Какие пункты должны настораживать:

• запрет для покупателя встречаться с другой стороной. Часто это говорит о том, что риэлтор «работает» на два фронта, беря комиссию с обоих участников;

• любые дополнительные пункты о комиссиях исполнителя, кроме раздела стоимости услуг;

• не проставлены сроки договора в отведенных полях.

Дальнейший порядок довольно простой, если пакет документов будет отбираться агентством.

Как обезопасить себя дополнительно?

Пока агентство выполняет свою задачу, заказчик может предпринять дополнительные шаги ради безопасности сделки: проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Для этого обратиться в оценочную компанию, которая делает подобные экспертизы и получить от них акт.

Важно! Покупатель вправе самостоятельно заказать платную выписку ЕГРП о приобретаемом объекте.

Когда к риелтору поступит договор купли-продажи от продавца, внимательно изучите его. Обязательны следующие пункты:

• однозначное установление объекта недвижимости (адрес, название, площадь, использование в каких целях);

• стоимость договора;

• данные о прежних собственниках.

После этого покупатель предъявляет свидетельство о браке, паспорт, нотариально заверенное согласие супруга(и) на оформление договора купли-продажи.

Как только документы собраны и проверены на подлинность, подписывается договор купли-продажи. Затем передаются деньги и ключи от квартиры. Это лучше всего сделать в депозитарии банка, а деньги сложить в одну из ячеек, по которой с банком заключается договор.

Желательно как можно быстрее представить бумаги для внесения в Росреестр. Затем при инспекторе Федеральной службы подписать заявление на регистрацию прав собственности. Примерно через месяц покупатель забирает справку с перечислением представленных документов, выписку о праве собственности на квартиру.

Дополнительные расходы включают госпошлину, плату за внесение в реестр, за нотариальные услуги и\или услуги АН по сбору документов. Окончанием покупки выступает акт приема-сдачи.

Преимущества и недостатки сотрудничества с АН

Среди плюсов назовем:

• быстрый подбор вариантов по заявке;

• сведение вместе покупателя и продавца;

• договорные условия работы с АН;

• другие услуги (например, сбор пакета документов).

Минусы:

• риэлтор не отвечает за дальнейшую судьбу сделки после подписания акта сдачи-приемки;

• он не обязан проверять юридическую чистоту объекта;

• не является гарантом сделки в юридическом смысле, не может привлекаться к суду в случае проблем с недвижимостью;

• берет немалую оплату услуг.

Если учесть, что в среднем риэлтор берет от 3 % до 5 % от суммы объекта, то почему бы на сэкономленные 150 000-175 000 рублей (при цене квартиры от 3,5 млн рублей) не сделать себе шикарный ремонт! Причем начать можно уже с даты оформления документов. Пока ждете, компания сделает проект, а к моменту покупки квартиры сразу приступит к работам. Под такое и квартиру можно взять немного «уставшую», зато дешевле. Главный бонус - фиксированная цена за кв. метр и срок работ до трех месяцев.

Резюме

Мы рассмотрели процесс покупки квартиры через агентство недвижимости, сложные моменты оформления сделки по договору. Показали плюсы и минусы такого сотрудничества. Наш вердикт: сотрудничать с риэлторами необходимо, но надо прилагать и самостоятельные усилия, чтобы покупка квартиры оказалась успешной. Прилично сэкономить можно на услугах риэлтора, а взамен сделать себе комплексный ремонт и въехать в обновленное жилье.